不動産を相続したときにかかる税金は？種類や計算方法・控除と併せて解説

不動産を相続する予定のある方のなかには、相続にかかる税金がどのくらいかかるのか、気になるのではないでしょうか。
少しでもスムーズに相続手続きをするには、相続にかかる税金について理解しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産の相続にかかる税金の種類や計算方法に加え、税金を抑えるための控除制度を解説します。

不動産の相続で発生する税金の種類

不動産を相続するタイミングで発生する税金は、主に「登録免許税」「相続税」の2つがあり、各税金の目的や計算方法などを知っておく必要があります。
ここでは、それぞれの税金について解説するので、理解を深めましょう。

税金①登録免許税

登録免許税は、故人から相続を受けた方への名義変更にあたる「相続登記」のときに納める税金であり、相続登記を正しく言うと「相続による所有権移転登記」となります。
相続手続きをせず、所有者が分からない不動産を減らすため、令和6年4月から相続登記が義務化されました。
義務化と同時に相続登記の期限も設けられ、相続による所有権の取得を知った日から3年以内の申請が必要です。
また、遺産分割協議の成立で不動産を取得したときは、協議が成立した日から3年以内の登記が定められています。
正当な理由がなく手続きをしないと、過料が科されることもあるため注意しましょう。
登録免許税は、現金での納付が原則となっていますが、オンライン申請のときは電子納付も可能です。
必要書類を準備したら、法務局へ出向き登記申請書を提出し、収入印紙を貼って納税します。

税金②相続税

相続税は、相続により遺産を受け取り、相続財産が基礎控除額を超える方に課せられる税金です。
ただし、相続財産であっても、申告期限までに国や自治体などに寄付したものには、相続税はかかりません。
また、配偶者もしくは同居親族が不動産を相続したときは、一定の要件を満たすと不動産評価額を大きく引き下げられる「小規模宅地等の特例」があります。
このとき、相続税がかからない、もしくは大幅に安くなる可能性があるため、要件を満たす方にとっては嬉しい制度と言えるでしょう。
相続税の支払いは、故人が亡くなった日（相続開始を知った日）の翌日から10か月以内が、申告期限及び納付期限です。
ただし、相続放棄を希望するのであれば、3か月以内の手続きが必要です。
相続税を申告するには、戸籍謄本を収集し相続人を特定・承認したのち、必要があれば所得税の準確定申告をおこないます。
不動産だけでなく、故人の遺産をすべて加味して相続税を計算するため、相続財産の評価・財産目録を元に遺産分割協議書を作成します。
分割協議が成立したら相続税申告書を作成し、期日内に税務署へ提出・相続税を納付する流れです。

不動産相続で発生する税金の計算法

不動産相続により発生する税金は、それぞれ計算方法が異なり、複雑で分かりにくいと感じるケースもあるでしょう。
ここでは、先述した登録免許税・相続税に加え、基礎控除額の計算方法を解説します。

登録免許税の計算法

相続登記では、登録免許税率を不動産の固定資産税評価額の0.4%と定めています。
例を挙げると、固定資産税評価額が5,000万円の土地を相続するとき、登録免許税の計算式は以下のとおりです。
5,000万円×0.4%＝20万円
免税措置の条件に該当するときは、上記の計算式と異なるため、問い合わせが必要です。
相続登記に必要な費用は、登録免許税に司法書士の報酬を加えた金額となります。

基礎控除額の計算法

相続税の計算には、基礎控除額が必要であり、基礎控除額は以下の計算式で求められます。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円✕法定相続人の人数）
たとえば、配偶者と子ども1人（計2人）が法定相続人のときは、基礎控除額は3,000万円＋（600万円✕2人）＝4,200万円です。
故人の相続遺産の総額が基礎控除額より少なければ、相続税はかかりません。

相続税評価額の計算法

不動産のうち、建物は固定資産税評価額を原則として、相続税評価額を算出します。
土地の相続税評価額を計算するには、土地がある地域に路線価方式が適用されるかを調べる必要があります。
路線価とは、道路（路面）に面している宅地の、1平方メートルあたりの価格を差し、路線価を補正率で補正したものを路線化方式として計算する方法です。
路線価方式が適用されない地域では、土地の固定資産税評価額に一定の倍率をかけて相続税評価額を計算します。
路線価図は国税庁のホームページで確認できるため、事前に確認しておくと良いでしょう。

不動産相続でかかる税金を抑えるのに使える控除制度

不動産相続においてかかる税金を少しでも抑えるには、適用できる制度を知っておくと役立ちます。
ここでは、税金を抑えるのに使える制度を3つご紹介しますので、内容を理解しておきましょう。

制度①住宅取得等資金の贈与

住宅の取得時に資金贈与を受け、一定条件を満たしたときは、非課税措置の併用が可能です。
この住宅取得等資金の贈与制度を利用すると、省エネ等住宅以外の住宅では500万円の非課税枠が設定されています。
贈与税が非課税になるには、資金を援助する側が直系尊属であるのに加え、援助を受ける側が複数の条件に当てはまることが必要です。
対象となる住宅にも条件があるため、条件に該当するかを確認しておかなくてはいけません。
同時に確認が必要なのは、小規模宅地等の特例が使えるかであり、この特例を使ったほうが税金を抑えられることもあります。

制度②配偶者控除

配偶者が亡くなり不動産相続を受けたが、相続税が高く相続を放棄しなくてはいけない事態を防ぐため、相続税の配偶者控除制度が設けられています。
具体的には、以下のいずれかに該当すると相続税が非課税となる制度です。

●被相続人の配偶者が相続した遺産額が1億6,000万円以下である
●1億6,000万円を超えていても、相続遺産額が配偶者の法定相続分までである

配偶者控除を受けるには、以下の条件が必要です。

●戸籍上の配偶者である
●相続税の申告期限までに遺産分割が完了している
●相続税の申告書を税務署に提出する

相続税がかからないときでも、相続税の申告は必須です。
申告をしないと配偶者控除が受けられなくなるため、忘れないように申告しましょう。

制度③相似相続控除

相次相続控除とは、続けて相続が発生したときに相続税の負担を軽減するため、前回の相続時に課税された相続税のうち、一定部分を今回の相続分から控除される制度です。
相似相続控除が受けられるのは、以下の要件に該当する方です。

●控除適用を受けるのが被相続人の相続人である
●前回の相続開始から今回まで10年以内である
●前回の相続で相続財産を取得し、相続税が課税されている

ただし、前回の相続で財産を受け取っていても、被相続人の相続人でないと控除の対象外となります。

まとめ

不動産の相続により発生する税金には、登録免許税と相続税があり、どちらも申請期限が定められているため、期限内の手続きが必要です。
登録免許税は固定資産税評価額に0.4%をかけて計算し、相続税は基礎控除と相続税評価額を確認したのち計算するため、路線化方式が適用されるかを確認しておきましょう。
相続税の負担を抑えるには、住宅取得等資金の贈与・配偶者控除・相似相続控除などの制度を使えることがあり、条件に該当するかを事前に調べておく必要があります。