液状化の土地は売却できる？売主の責任や注意点についても解説

所有している土地や家が過去に液状化の被害に遭っていたり、将来的なリスクがあったりして、無事に売却できるのかとお困りではありませんか。
そのような不安を抱えたまま、適切な調査や情報開示をおこなわずに売却を進めてしまうと、売却後に買主との間で深刻なトラブルに発展する恐れがあります。
本記事では、液状化に関する基本的な仕組みや、売却時の契約不適合責任を回避するための注意点、そして安全かつ高値で売却する実践的な方法について解説します。
液状化した土地やリスクのある物件の売却を検討しており、安心して取引を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

液状化とは？

液状化が懸念される土地の売却にあたっては、まず液状化の基本知識や起こり得る主な被害について押さえる必要があります。
まずは、液状化の仕組みや代表的な被害例について解説していきます。

発生の条件と仕組み

液状化は、緩い砂質の地盤と浅い地下水位に、長く強い地震の揺れが重なった場所で発生しやすい現象です。
通常は砂粒同士がかみ合い、その隙間を地下水が満たすことで地盤の安定が保たれています。
しかし、強い揺れが続くと砂粒のかみ合わせが外れ、地下水の圧力が高まり、地盤が一時的に泥水のような状態へ変わるでしょう。
その結果、建物を支える力が弱まり、地表へ水や砂が噴き出す噴砂が起こる場合もあります。
また、埋立地や干拓地、旧河道や池沼の跡地は地盤が新しく、液状化しやすい傾向が強いとされるため、売却前にはとくに丁寧に災害予測地図と土地の成り立ちを合わせて確認することが大切です。

地震時の主な被害例

液状化による代表的な被害は地盤沈下であり、噴砂によって敷地全体や一部が沈み込むことがあります。
沈下量に差が生じる不等沈下では、建物が傾き、基礎や外壁のひび割れ、扉や窓の開閉不良につながるでしょう。
さらに、傾斜が大きい住宅では、めまいや頭痛など生活への影響が出る場合もあり、沈下修正や建て替えの検討が必要です。
また、道路との境界に段差や亀裂が生じ、ブロック塀や擁壁の安定性が低下する例も見られます。
さらに、地中では水道管や下水道管が変形したり、マンホールが浮き上がったりするため、建物に目立った損傷がなくても生活インフラも事前に詳しく確認することが重要でしょう。

状況を把握すべき理由

売却前に液状化の可能性や被害履歴を確認すると、地盤改良費や修繕内容を踏まえ、物件に合った価格を検討しやすくなります。
周辺の成約事例と対策費を比較すれば、売出価格の根拠を購入希望者へ説明しやすくなるでしょう。
なお、自治体の災害予測地図や過去の被害記録を整理しておくと、実際の内見時の質問にも客観的な資料を示して回答できます。
さらに、地盤調査報告書や改良工事の記録は、物件情報の透明性を高め、買主の不安を和らげる資料です。
過去の噴砂や沈下を把握している場合は、不動産会社へ早めに共有し、必要な説明事項を整理することで、双方の認識を合わせたより円滑な取引につながります。

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液状化が懸念される物件を売る際の注意点と責任

前章では液状化の基本的な仕組みや被害について述べましたが、実際に売却した後の状況も想定しておく必要があります。
ここでは、売主が負う契約不適合責任と問題回避のポイントについて解説します。

告知義務と責任の範囲

2020年4月の民法改正以降、引渡した土地や建物が契約内容に合わない場合、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。
この責任は、物件の種類や品質、数量が、売買契約で合意した内容と一致しないときに生じるものです。
そのため、過去の噴砂や地盤沈下、建物の傾斜を把握している場合は、購入判断に関わる重要な情報として買主へ伝えましょう。
また、地盤調査で軟弱地盤と判明した事実や、沈下修正工事を実施した履歴も、書面や資料で具体的に示す必要があります。
説明していない不適合が売却後に判明すると、補修を求める追完請求や契約解除、損害賠償の対象となるおそれがあるため注意が必要です。

契約不適合になるケースと対策

液状化リスクが契約上の不適合にあたるかは、重要事項説明書や特約を含め、売主と買主が合意した内容を基準に判断されます。
実際の被害がなくても、災害予測地図で液状化の可能性が高い地域に該当する場合は、事前に共有すると安心でしょう。
また、個人間売買では契約不適合責任を一部免除する特約を設けられますが、対象や期間を明確に記載する必要があります。
ただし、売主が知りながら伝えなかった事実には免責特約が及ばないため、被害や工事の履歴を漏れなく整理しましょう。
さらに、物件状況報告書へ確認事項を具体的に記載し、買主が資料を確認した記録を残すことで、売却後の認識違いを防ぎやすくなります。

想定される問題と防止策

購入後の調査で高額な補強工事が必要と分かった場合や、近隣の話から過去の被害が判明した場合は、買主との認識に差が生じます。
そこで、売却前に地盤調査会社へスクリューウエイト貫入試験などを依頼し、客観的な報告書を用意すると安心です。
この試験では、専用器具を地面へ回転させながら貫入し、地盤の硬さや土層の状態を確認します。
また、契約書には液状化リスクの範囲や提示した資料、責任に関する合意を早めに具体的に記載しましょう。
さらに、不動産会社や地盤調査会社へ早めに相談すれば、説明内容や必要書類を事前に整理でき、状況によっては専門知識を持つ買取業者への売却も選択できます。

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液状化物件を安全に高値で売却する方法

ここまで売却時の責任や問題回避策を解説しましたが、実際に買い手を見つけて適正な条件で売るための手順もおさえておきましょう。
最後に、液状化の懸念がある土地や住宅を安全に売却する3つの実践方法について解説していきます。

適切な告知と情報開示

買主の信頼を得るには、液状化に関する情報を早めに整理し、客観的に確認できる資料と一緒に伝えることが大切です。
物件状況報告書には、過去の噴砂や地盤沈下、建物の傾斜、基礎のひび割れなどを必ず具体的に記載しましょう。
また、自治体の液状化予測地図や揺れやすさマップを添え、対象地の位置と想定される状況を示すと理解されやすくなります。
地盤調査報告書や改良工事の記録がある場合は、調査方法や施工内容、保証期間まで提示すると安心です。
さらに、不動産会社と広告、内見、重要事項説明で伝える内容をそろえれば、説明の一貫性が高まり、購入希望者との信頼関係を築きやすくなるでしょう。

価格設定の考え方とコツ

売出価格は、周辺の成約相場を基本にしながら、今後必要となる地盤改良や修繕の想定費用を適切に反映して決めます。
更地の対策費は工法で異なり、表層改良は約30万～50万円、柱状改良は約50万～100万円が目安です。
また、鋼管杭工法では約100万～200万円以上、既存住宅の沈下修正では約300万～1,000万円になる場合もあります。
そこで、複数の専門会社から見積もりを取り、査定価格の根拠として買主へ提示すると、資金計画を立ててもらいやすいでしょう。
さらに、物件の現状や対策履歴も考慮して販売方針を整え、客観的な資料から価格の理由を説明すれば、買主の納得感を高められます。

地盤改良と支援制度活用

売却前に地盤改良や沈下修正を実施すると、対策済みの物件として安全性を伝えやすくなり、購入を検討する方の範囲も広がります。
工事後に10～20年の地盤保証が付く場合は、買主への名義変更が可能か確認し、保証書を引き継ぎましょう。
また、自治体によっては地盤調査や液状化対策、災害後の沈下修正を対象とする補助制度が設けられています。
ただし、対象工事や申請期限は地域ごとに異なるため、工事前に防災担当窓口や建築指導課へ確認することが大切です。
さらに、建築士による既存住宅状況調査も活用し、建物の傾きや主要構造部の状態を客観的に示せば、物件への安心感と市場での評価を高めやすくなります。

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まとめ

液状化は強い地震の揺れで地盤が泥水のようになる現象であり、建物の傾きや地盤沈下などの被害が生じるため、売却前に土地の状況を正しく把握することが重要となります。
売却後に契約不適合責任を問われるトラブルを防ぐため、過去の被害履歴や地盤調査の結果を隠さずに買主へ正確に伝えて合意を得る必要があります。
3つの実践方法として、改良費を考慮した適正な価格設定や客観的資料の提示、自治体の補助金制度を活用することで、双方納得のいく安全な売却に繋がるでしょう。