土地売却における地中埋設物とは？調査方法や撤去方法について解説

土地を売却するとき、契約内容と異なるものを引き渡すと、買主から責任を問われる可能性があります。
そのため、売却前に不具合がないかを調査する必要があります。
不具合にはさまざまなものがありますが、そのなかの一つが地中埋設物というものです。
今回は地中埋設物とはなにか、調査方法や撤去方法について解説します。
土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

土地の売却で注意したい地中埋設物とは？

まずは、土地の売却で注意したい、地中埋設物とはなにかについて解説します。

地中埋設物とは？

地中埋設物とは、土地のなかに埋まっている廃棄物のことです。
売却時や、建物の解体時に発見されることがあります。
昔は今より、産業廃棄物に関する制約が厳しくありませんでした。
そのため、解体時に発生した廃棄物を、そのまま地中に埋めるケースが多くありました。
しかし、地中埋設物があると、新しく建物を建てるときにさまざまな支障が出てしまいます。
土壌汚染につながるものもあり、地中埋設物は、売主買主、双方にリスクがあるものなので注意が必要です。
では、地中埋設物とは一体どのような種類があるのでしょうか。

建設廃材

種類の一つとしてまず挙げられるのが、建設廃材です。
建設廃材とは、コンクリートや鉄筋、瓦などが該当します。
以前解体した業者が、廃材処理の費用を節約するために、地中に埋めた可能性があります。
深いところに入れて土をかぶせてしまえば、埋まっていることがわかりません。
建設廃材は建物を建てるとき、基礎工事の障害となってしまいます。
そのため、売却後に発見された場合、契約不適合責任を問われる可能性が高いでしょう。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡したときに、売主が買主に対して負う責任のことです。
代金の減額請求や契約解除、損害賠償請求につながることもあります。

井戸

昔からある古い土地は、井戸が埋まっているケースがあります。
もともと地下に設置されているものなので、解体業者が悪意で埋めたものとは異なります。
井戸の場合、撤去することは難しいため、埋め戻しの工事をおこなうのが一般的です。
そのまま放置したまま建物を建ててしまうと、将来地盤沈下が起きたり転落事故につながったりする恐れがあります。
ただし、井戸の埋め戻し工事には専門的な知識や経験が必要です。
そのため、通常は専門の業者に依頼することになります。

浄化槽

浄化槽も、地中埋設物の一つです。
浄化槽も井戸と同様、もともと地下に設置されたものとなります。
井戸とは違い、撤去が必要となるため、売却前に掘り起こす工事が必要です。
浄化槽の大きさや埋まっている場所によっては、多額の費用がかかることがあります。

基礎杭や下水管

種類として、基礎杭や下水管も挙げられます。
しかし、基礎杭や下水管は建築に影響が出ないことが多く、買主に不利益を与えないという考えが一般的です。
そのため、不具合として判断されない可能性があります。
ただし、埋まっている場所や大きさなどによっては、不利益となる場合があるため注意が必要です。

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土地の売却で地中埋設物の調査をおこなう方法

続いて、土地の売却時、地中埋設物の調査をおこなう方法について解説します。

地歴調査

調査方法の一つとしてまず挙げられるのが、地歴調査です。
地歴調査とは、登記簿や古い地図を確認し、その土地の過去を知ることを指します。
どのように使われていたかを調査することにより、地中埋設物の種類を予測することが可能です。
たとえばガソリンスタンドや工場だった場合、薬品が埋まっていたり土壌汚染が懸念されたりします。
詳しく調べるためには、遡って調査する必要があり、費用も高額になりやすいため注意が必要です。
地歴調査は、地中埋設物の有無を調べるにあたり、最初におこなわれる調査となります。

地中レーダー探査

地中レーダー探査とは、地歴調査をおこなったあとに実施される調査です。
地歴調査の結果、売却したい土地に地中埋設物があることがわかった場合、地中レーダー探査をおこないます。
アンテナを使って電磁波を照射する、非破壊検査の一つです。
地中レーダー探査では、レーダーチャート（反射波形）から埋設物や地盤の緩み、空洞の有無などを調べます。
地中埋設物を迅速に発見できるのが、メリットです。
空洞があったり地盤が緩んでいたりする場合、その土地を使うとさまざまなリスクが生じます。
そのため、非破壊検査だけでなく、ダイオキシン類の汚染状況や土壌ガスの有無などを調べる、表層調査も必要です。

ボーリング調査

ボーリング調査は、もっとも信頼性の高い調査です。
地歴調査や地中レーダー探査をおこなったあと、土地に地中埋設物がある可能性が高いと判断された場合に実施します。
ボーリングマシンを使って地面に穴を開け、サンプラーと呼ばれる鉄の部品を差し込みます。
サンプラー上にハンマーを落下させ、地盤の強度がどのくらいあるのかを測定する流れです。
地下水の調査もおこなうため、土壌汚染の有無や状況も確認することができます。

調査が必要な理由とは？

調査が必要な理由は、地中埋設物があった場合、撤去する義務は売主に生じるからです。
地中に廃棄物や浄化槽などが埋まっていると、建築工事に支障が出てしまいます。
土壌汚染があれば、健康被害や衛生面での影響も懸念されるでしょう。
引き渡したあとにトラブルが発生した場合、裁判沙汰になる恐れもあります。
また、現在は地中埋設物に関する法律が厳しくなっています。
そのため、適切な調査・撤去をおこなわなくてはなりません。

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土地の売却時に地中埋設物を撤去する方法

最後に、土地の売却時に、地中埋設物を撤去する方法について解説します。

基礎杭

売却する土地に、コンクリート造の建物やビルが建っていた場合、基礎杭がある可能性が高いです。
基礎杭は通常、地中深くまで打ち込まれているので、撤去には時間がかかったり費用が高くなったりします。
状況によっては、100万円以上かかることもあるでしょう。
土地を購入後、買主が住宅を建てる場合、地表から深さ約1.5mのところでカットするのが一般的となります。
その下の部分を残しておくことにより、費用を抑えることが可能です。
しかし、買主からすべて撤去してほしいという要望があった場合、話し合いが必要となります。

コンクリートや瓦

一般的な住宅や宅地に多いのが、コンクリートや瓦などです。
コンクリートや瓦を撤去するためには、重機を使って掘り起こす必要があります。
浄化槽や地下室などが発見された場合、多額の費用がかかる可能性があるため注意が必要です。
トラックを使って、現地と処理場を往復しながら撤去を進めていきます。

水道管は撤去しなくて良い？

水道管も埋設物の一つですが、基本的には撤去が不要となります。
水道は生活するために必要なライフラインのため、水道管がとおっていない場合は新設する必要があるからです。
その工事費用は、一般的には売主が負担することになります。
水道管があれば工事費用はかかりませんが、耐久性や素材などをチェックしておく必要があります。
老朽化が進んでいる場合、健康への被害が懸念されるため、交換が必要となるでしょう。

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まとめ

地中埋設物とは土地のなかに埋まっている、産業廃棄物や井戸、浄化槽など廃棄物のことです。
地歴調査や地中レーダー探査、ボーリング調査などをおこない、地中埋設物の有無や土壌汚染の状況などを確認します。
水道管は生活するうえで必要なライフラインのため、撤去は原則不要です。