空き家を売る・貸す場合の判断基準とは？売却方法とポイントも解説

相続などで空き家を所有している場合、空き家を活用して第三者に貸すべきなのか、思い切って売ってしまったほうが良いのか迷いますよね。
貸すべきか売るべきか迷ったときは、それぞれのメリットやデメリットを判断基準の参考にし検討すると良いでしょう。
そこで、空き家を売るか貸すかの判断基準やそれぞれのメリット・デメリット、また売却方法とポイントについて解説します。
空き家を所有していらっしゃる方は、ぜひ今後の参考になさってください。

空き家は「売る」べき？「貸す」べき？メリット・デメリットとは

空き家を売るべきか貸すべきか迷った場合は、両者を比較して考えてみると良いでしょう。
ここでは、空き家を貸す場合と空き家を売る場合のメリットとデメリットを解説します。

空き家を貸す際の判断基準とメリット・デメリット

空き家を貸すということは、第三者に空き家を貸し出し、賃料を受け取ることです。
そのため、貸す場合は借り手の需要があるかどうか見極める必要があります。
空き家を貸す最大のメリットは、毎月家賃が入ることです。
空き家の状態が良く、好立地であれば、高めに設定してもすぐに借り手が期待することができるでしょう。
また、空き家が長年住んでいた実家であるなど思い入れがあり、手放したくない場合もメリットとなります。
第三者に住んでもらうことで、最低限の換気や掃除をしてもらえ、劣化を遅らせることにつながります。
一方で、空き家が住める状態でない場合は、リフォーム代など初期費用がかかる点がデメリットと言えるでしょう。

空き家を売る際の判断基準とメリット・デメリット

賃貸の需要がない立地の場合、空き家を貸す選択肢は現実的ではないと言えるでしょう。
たとえば、人口が減少している地域や再開発の計画がない地域が挙げられます。
このようなエリアでは価格が下がる一方のため、少しでも早い売却を検討したほうがよいでしょう。
空き家を活用せず放置すると、維持費がかかるだけでデメリットしかありません。
一方で、空き家を売れば維持や管理費が不要になるだけでなく、まとまった資金を得ることもできます。
ただし、売却時には仲介手数料や印紙税などの諸費用がかかる点に注意するようにしましょう。
空き家が遠方で管理できない、早く現金化したい場合は売却を検討することがおすすめと言えます。

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空き家を売る方法とは？

では、空き家を売りたい場合は、どのような方法で売れば良いのでしょうか。
ここでは、空き家を売る方法を解説します。

売る方法①古家付き土地として売る

空き家が古く建物自体に価値がない場合は、土地をメインとした「古家付き土地」として売る方法があります。
空き家を解体する必要がないため、解体費用や手間がかかりません。
また、すぐに売却活動を開始できるというメリットもあります。
ただし、土地をメインに売るため、売却価格が安くなる点に注意するようにしましょう。
一方で、空き家の状態が良い場合は、中古住宅として売り出すことも可能です。

売る方法➁更地にしてから売る

空き家の状態が悪く、倒壊などが心配される場合は、空き家を解体して更地にしてから売る方法もあります。
更地にすることで土地の状態が確認でき、土地を探している方からの需要が見込むことができます。
また、すぐに家を建てられる状態であるため、新築を検討している方からの需要も期待することができ、スムーズな売却を望むことができるでしょう。
ただし、解体には高額な費用と時間がかかることがデメリットです。
解体コストが高くなると、古家付きで売却したほうがお得になることもあります。
そのため、解体前に不動産会社に相談しながら決めるようにしましょう。
また、解体により新たに建物を建てられなくなる「再建築不可」になるケースもあります。
再建築不可物件となりトラブルにならないよう、事前に法律に違反しないか確認することも重要になります。

売る方法③リフォームしてから売る

空き家を売る際は、きれいにリフォームして資産価値を高めてから売る方法もあります。
リフォームをすることで買い手が見つかりやすく、かつ高値での売却も期待することができるでしょう。
一方で、リフォーム工事には時間と費用がかかる点がデメリットとして挙げられます。
空き家の状態によっては耐震補強など、想定以上に費用がかかるケースもあります。
また、リフォーム費用を必ずしも売却価格に上乗せできるとは限らない点にも注意するようにしましょう。

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空き家をスムーズに売るためのポイント

最後に、空き家を売るためのポイントを解説します。
スムーズに売却するためにも、ポイントは押さえておくようにしましょう。

ポイント①土地の境界線を確認する

空き家を売る際に、土地の境界線の確認を必ずおこなうようにしましょう。
土地の境界線が曖昧なままだと、買い手が現れなかったりトラブルが発生したりします。
境界線が不明な場合は、土地家屋調査士に依頼して測量をおこなうようにしましょう。
また、登記上の境界と実際の状態が異なる場合も同様です。
なお、測量費用は一般的に35～45万円ほどです。
しかし、土地が市有地や国有地に面しているなど官民立ち会いが必要な場合は60～80万円かかることがあるため注意が必要です。

ポイント➁売却に時間がかかることを覚悟して計画する

空き家を売却する際は、ある程度時間がかかることを覚悟して計画を立てることが重要です。
特に空き家が古い場合や立地が悪い場合は、購入希望者がなかなか現れない可能性があります。
そのため、短期間で売却しようとせず、長期戦を覚悟するようにしましょう。
売り急ぐと、想定よりも価格を下げることになり、結果的に損をする恐れがあります。
損をせず満足のいく売却を目指すためにも、時間がかかることを想定して計画を立てることをおすすめします。

ポイント③建物の状態を確認しておく

空き家売却でとくに注意すべきなのが、契約不適合責任です。
契約不適合責任とは、契約内容と異なるものを引き渡した際に売主に問われる責任のことです。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害があるにもかかわらず、それを買主に伝えずに売却した場合、契約不適合責任に問われる可能性があります。
また、売主が把握しているかどうかに関係なく責任問題に発展するため、とくに相続などで空き家を取得してから売却するケースは注意するようにしましょう。
契約不適合責任に問われると、契約解除や損害賠償を請求されることもあります。
そのため、空き家を売却する前に建物の状態をしっかり確認しておくことが大切です。
建物の状態を正確に診断したい場合は、専門家による「インスペクション」がおすすめです。
インスペクションでは建物の構造や外壁まで細かく調査してもらえるため、売却後のトラブルが少なくなります。
このように、空き家を売却する際は、売り出す前に境界や建物の状態を確認しておくことがスムーズな売却のポイントと言えるでしょう。

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まとめ

空き家を売るべきか貸すべきか迷った場合は、建物の状態や立地、需要などから比較して判断すると良いでしょう。
売却する際は、古家付き土地、更地にして売却、リフォームして売却とさまざまな方法があるため、空き家の状態などから考慮し選択することをおすすめします。
また、売却時には境界や建物の状態を確認すること、また長期的な計画を立てておくと安心して売却ができるでしょう。