不動産売却の必要書類とは？3つのタイミングの必要書類を解説

マイホームや別荘などの不動産をスムーズに売却するには、事前の準備が欠かせません。
しかし、初めての不動産売却だと、どのような準備が必要かわからず、なかなか作業が進まないことがあります。
そこで今回は、不動産売却をお考えの方に向けて、不動産売却前・不動産売買契約締結時・代金決済時3つのタイミングにおける必要書類を解説します。

不動産売却の必要書類①売却前

不動産売却の流れを3つに分割した場合、第一段階となるのが買主探しです。
実際に売買契約を結び、売却を完了させる前のこの段階で使う必要書類は、早めに準備しておきましょう。

不動産売却前におこなう作業

不動産売却前の必要書類が何かを把握するには、不動産売却前にどのような作業をおこなうか知っておくことが大切です。
不動産を売却したいと考えてから最初におこなうのが、信頼できる不動産会社に査定を依頼する作業です。
査定とは、不動産会社が不動産の情報や実際の様子をもとに価値を算出する作業のことであり、査定結果から実際の不動産売り出し価格が決まります。
売却前のこのタイミングでは、査定をスムーズに進めるための資料として、いくつかの必要書類があります。
また、査定を終えた後に始まるのは、売主探しである売却活動です。
この売却活動時には、トラブルなく取り引きを進めるための必要書類があります。

査定時の必要書類

売却前におこなう査定時の必要書類として挙げられるのは、購入当初の売買契約書・重要事項説明書です。
購入時に特別な条件や事情があった場合、購入当初の売買契約書または重要事項説明書に記載があります。
建物の不具合や周辺環境など、買主に伝えたほうが良いことが記載されている場合は、査定の結果に影響が出る可能性があります。
また、間取り図・測量図・建築確認済証と検査済証も、売却前におこなう査定時の必要書類です。

売却活動開始時の必要書類

不動産の売却活動を開始するタイミングでは、売主が見つかった後にスムーズに売買契約締結に進めるよう、いくつかの書類をそろえる必要があります。
まず、不動産の権利関係の書類として、登記済権利証または登記識別情報が必要です。
また、固定資産税納税通知書・固定資産評価証明書も、売却前に必要となります。
さらに、売却する不動産がマンションの場合は、マンションの管理規約・修繕積立金などについて記載された書類が必要です。
このほかに、耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書などがあれば、こちらも準備しておきましょう。

不動産売却の必要書類②不動産売買契約締結時

不動産の査定を終えて売却活動を展開し、希望条件に合う買主が見つかった後は、不動産売買契約締結へと進みます。
このタイミングでは、漏れなく必要書類をそろえることがポイントです。

不動産の権利証

不動産売買契約締結時に必要になるのが、不動産の権利証です。
正しくは、登記済権利証または登記識別情報とよばれるもので、不動産を取得したタイミングで法務局から所有者へ交付されます。
この登記済権利証・登記識別情報は、不動産の売主が不動産の所有者に間違いないことを証明する書類です。
万が一、どこに保管したかわからず失くしてしまった場合でも、所定の手順を踏めば不動産の売却は可能です。
具体的には、法務局による郵送での事前通知のほか、司法書士による本人確認が権利証がない場合の手続きとなります。

本人確認書類

不動産売買契約締結時には、本人確認のための書類が必要です。
運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真がある公的な身分証を用意しておきましょう。
また、実印および印鑑証明書も、不動産売買契約締結時の必要書類です。
本人確認書類は、不動産会社と仲介のための媒介契約を結ぶタイミングなどでも必要になるので、不動産の売却をお考えならば早めに準備すると良いでしょう。
売却したい不動産に兄弟姉妹など複数の所有者がいる場合は、共有者全員の本人確認書類が必要です。

建築確認済証

建築基準法に沿って建てられたことを示す建築確認済証は、不動産売買契約締結時の必要書類です。
また、建築検査の結果、基準を満たしている場合に発行される検査済証も、建物に法的な問題がないことを示す書類です。
建築確認済証・検査済証は、不動産を購入したタイミングで保管する書類となります。
手元に見つからない場合、建築計画概要書や建築確認台帳記載事項証明書の発行を自治体に依頼しましょう。

不動産会社が準備してくれる書類

不動産売買契約締結時には、買主との間で交わす売買契約書が必要になります。
こちらは、売主が自分で作成するのではなく、仲介を担当する不動産会社が準備してくれるのが一般的です。
また、同じく不動産会社が準備してくれる書類として、物件引渡確認書や精算関係書類などがあります。

不動産売却の必要書類③代金決済時

不動産売却の流れの最終段階にあたるのが、代金の決済です。
最後までトラブルが発生しないよう、必要書類を押さえておきましょう。

代金の決済とは

不動産売却の流れの最後におこなう代金の決済とは、不動産の売却代金を買主から受け取る作業です。
一般的には、不動産売買契約締結時に手付金として、代金の一部を受け取ります。
売買契約締結から1か月ほど経過し、買主が住宅ローンの本審査に通過した後でおこなわれるのが、手付金を除いた残金の決済です。
また、残金の決済日には、お金のやり取りだけでなく、所有権の移動と鍵の受け渡しがおこなわれます。
残金決済・所有権移転・鍵の受け渡しの3つの作業には、いくつかの書類が必要です。

残金決済の必要書類

手付金を除いた残金の決済に必要なのは、買主からの振り込みを確認するための通帳・キャッシュカードです。
インターネットバンキングを利用している場合は、スマートフォンやタブレットなどがあれば、すぐに着金を確認できます。
また、自分が支払っている固定資産税・都市計画税・マンションの修繕積立金などは、このタイミングで精算します。
固定資産税などの精算には、固定資産評価証明書が必要です。

所有権移転の必要書類

まず、不動産の売却代金で住宅ローンを一括返済する場合、前もって抵当権抹消の書類を準備しましょう。
この書類は、不動産に担保として抵当権を設定している銀行などが準備するもので、準備完了まで2週間ほどがかかります。
また、抵当権を抹消した後には、所有権を新しいオーナーへ移動するための所有権移転登記をおこないます。
登記関係の手続きでは、権利証・印鑑証明書・司法書士への委任状が必要です。
司法書士への委任状とは、抵当権抹消登記や所有権移転登記などの複雑な手続きを、プロの司法書士に依頼するための書類です。
司法書士に手続きを依頼する場合、委任状のほかに、司法書士へ支払う報酬も準備しておきましょう。

鍵の受け渡しの必要書類

残金の決済・登記関連の手続きを済ませたら、最後に買主に鍵などを渡して、売却は完了となります。
合鍵を複数作成している場合には、これまでに作ったものをすべて渡しましょう。
また、室内外の設備の取扱説明書などを持っている場合、このタイミングで買主に渡すことになります。
後から漏れが判明した場合は、やり取りの手間が増えるので、渡すものは漏れなく準備しておきましょう。
すべての受け渡しが済んだら、今一度決済の完了を確認します。
この残金の決済日には、不動産会社へ仲介手数料を支払うのが一般的です。
通常、仲介手数料は、不動産売買契約締結時と残金決済のタイミングで半分ずつ支払います。

まとめ

不動産売却前には、査定・売却活動があり、購入時の売買契約書や間取り図などが必要になります。
買主が見つかり、売買契約締結へ進んだタイミングでの必要書類は、権利証・本人確認書類・売買契約書などです。
最終段階では代金の決済がおこなわれるので、確認のための通帳や税金精算のための固定資産評価証明書などが必要になります。