遺産が家のみの相続について！分割方法や注意点も解説

亡くなられたご家族が残した遺産が持ち家などの不動産のみという状況で、具体的にどのように遺産分割を進めるべきかとお悩みではありませんか。
現金や預貯金とは違って家は物理的に均等に切り分けることが難しいため、相続人同士で公平性についての意見が対立しやすく、解決策が見つからずにトラブルへと発展してしまうケースは決して珍しくありません。
本記事では、遺産が家のみの場合における法定分割や代償分割などの具体的な分割方法をはじめ、配偶者居住権を併用するメリットや、不動産を相続する際に知っておくべき注意点について解説します。
残されたご実家の相続手続きをスムーズに進め、大切なご家族との無用な争いを未然に防ぎたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

遺産が家のみの場合における分割方法

相続遺産が家のみの場合の分割方法には、主に法定分割や代償分割、換価分割などがあります。
まずは、相続遺産が持ち家などの不動産のみの場合の遺産分割について、解説していきます。

法定分割の仕組み

法定分割とは、法定相続分に沿って家や土地を相続人全員の共有名義にする方法です。
たとえば、配偶者と子ども2人が相続人なら、配偶者が2分の1、子どもが各4分の1の持分を取得します。
家を売らずに残せるうえ、代償金を用意しなくてよい点は選びやすさにつながるでしょう。
一方で、不動産全体の売却や担保設定には、原則として共有者全員の同意が欠かせません。
活用方針が合わない方や連絡の取れない方がいると、手続きが進まず、管理負担が続くおそれもあります。
さらに、共有者が亡くなって二次相続が起きると、持分が新たな相続人へ引き継がれて細分化するため、将来の利用方法まで見据えた判断が大切です。

代償分割の仕組み

代償分割は、特定の相続人が家を単独で取得し、ほかの相続人へ自己資金から代償金を支払う方法です。
所有者を1人にまとめられるため、住み慣れた家を残しながら、将来の管理や売却を進めやすくなるでしょう。
ただし、取得者には代償金を期限どおり支払える資力が必要で、無理のない資金計画が欠かせません。
家の評価には時価や固定資産税評価額など複数の基準がありますが、遺産分割では協議時点の時価を用いるのが一般的です。
そのため、金額の認識をそろえるには、不動産会社などへ査定を依頼し、客観的な資料を用意すると調整しやすくなります。
協議書には取得者、代償金額、支払方法、期限を明記し、遺産分割に伴う支払いであることを明確にしておきましょう。

換価分割の手順と特徴

換価分割とは、相続した家を第三者へ売却して現金に換え、仲介手数料などの経費を引いた残額を分ける方法です。
現金なら細かな割合まで調整できるため、誰も住む予定がない場合や、代償金の準備が難しい場合に向いているでしょう。
まず、相続人全員で換価分割の実施、最低売却価格、売却代金の分配割合について合意し、協議書を作成します。
次に、代表者を決めて相続登記をおこない、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動へ進む流れです。
そして、買主への引き渡し後に必要経費を精算し、手取り額を決めた割合に沿って各相続人へ分配します。
なお、売却益への課税や成約までの期間も考え、資金が必要な時期を含めて検討することが大切でしょう。

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代償分割と配偶者居住権の併用について

前章では、遺産の分割方法について述べましたが、残された家族の住まいをどう確保するかも重要な課題となります。
ここでは、代償分割と配偶者居住権を併用する場合について、解説していきます。

住み続けるための制度

遺産が家のみの状況で配偶者が完全な所有権を得ると、子どもなどへ高額な代償金を支払う場合があります。
十分な現金を用意できなければ、長年暮らした家を売却し、生活環境を変えざるを得ないこともあるでしょう。
そこで、配偶者の住まいと相続後の生活基盤を守るために設けられた制度が、配偶者居住権です。
この制度は2020年4月1日以降に発生した相続で利用でき、条件を満たせば住み慣れた建物に無償で住み続けられます。
また、建物の価値を住む権利と所有する権利に分けるため、限られた遺産でも配分を調整しやすい点が特徴です。
配偶者の暮らしを守りながら、ほかの相続人にも将来の所有権を配分できる有効な選択肢といえるでしょう。

配偶者居住権の仕組み

配偶者居住権とは、亡くなった方が所有していた建物に、残された配偶者が原則無償で住み続けられる法的な権利です。
配偶者が居住権を取得する一方、子どもなどは、その負担が付いた所有権を相続する形となります。
ただし、成立には相続開始時に配偶者が対象の建物へ住んでいることが必要で、遺産分割や遺贈などによって配偶者居住権を取得する必要があります。
存続期間は原則として配偶者が亡くなるまでですが、協議により10年間などの期限を定めることも可能です。
なお、本人だけに認められる権利のため、第三者へ譲渡したり売却したりすることはできません。
建物の所有者が変わっても権利を主張できるよう、法務局で設定登記を済ませておくことが重要でしょう。

併用する利点とは

通常の代償分割で配偶者が法定相続分を超える家を取得すると、ほかの相続人へ差額分の代償金を支払う必要があります。
しかし、配偶者居住権を設定すれば、家の価値を居住権と負担付所有権に分け、それぞれ別に評価することが可能です。
居住権の評価額は配偶者の年齢や建物の築年数などを基に算出され、完全な所有権より低くなる傾向があるでしょう。
その結果、配偶者が取得する財産の評価額が抑えられ、代償金の負担を軽減できる可能性が高まります。
また、生活資金を残して家で暮らせる一方、子どもなどは将来、完全な所有権を得られる点も利点です。
ただし、評価や税務の扱いは複雑なため、専門家へ確認しつつ、相続人全員で条件を調整しましょう。

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実家などの家を相続する際の注意点

ここまで、遺産分割の仕組みや制度について解説しましたが、未然に問題を防ぐための要点もおさえておきましょう。
最後に、家を相続するときの注意点について、解説していきます。

不公平感が生じやすい

遺産が家だけの場合、家を取得する方に財産が偏り、ほかの相続人が十分な財産を受け取れないと感じやすくなります。
預貯金があれば家と現金を組み合わせて調整できますが、不動産だけを物理的に均等に分けるのは困難です。
また、代償分割を選んでも、取得者に自己資金がなければ代償金を支払えず、協議が行き詰まるかもしれません。
同居期間や介護への貢献度などが異なると、法定相続分どおりの配分に対する納得感にも差が生まれます。
こうした事情を調整する仕組みには寄与分や特別受益がありますが、主張には客観的な資料が必要でしょう。
家の評価額と各自の希望を早めに共有し、感情だけでなく根拠を確認しながら話し合うことが大切です。

共有名義にする懸念点

話し合いがまとまらないまま共有名義にすると、一時的には持分を分けられても、将来の活用に大きな制約が生じます。
なぜなら、不動産全体の売却や大規模な改修には、原則として共有者全員の同意が必要だからです。
共有者の1人が反対したり連絡が取れなくなったりすれば、売却や建て替えが長期間進まないおそれもあるでしょう。
さらに、固定資産税や修繕費の負担割合を決めていないと、支払いをめぐる対立につながるかもしれません。
二次相続が発生すれば持分を持つ方が増え、同意を得る相手や必要書類も複雑になっていきます。
やむを得ず共有する場合は、居住者、費用負担、売却条件を文書化し、ほかの分割方法も検討しましょう。

相続登記の義務化とは

相続登記とは、家や土地の名義を亡くなった方から相続人へ変更し、新たな所有者を公に示すための手続きです。
2024年4月1日から義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請しなければなりません。
また、制度開始前に発生した相続でも、名義変更が済んでいない不動産は義務化の対象となり、2024年4月1日より前に相続したことを知っていた場合は2027年3月31日までに申請する必要があります。
正当な理由なく期限内に申請しない場合は、10万円以下の過料が科されるおそれもあるでしょう。
登記を放置すると権利関係が複雑になり、将来の売却や融資の際に必要な手続きを円滑に進めにくくなります。
遺産分割協議の成立後は戸籍謄本や協議書などを準備し、不明点があれば司法書士へ相談して早めに申請を完了させましょう。

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まとめ

遺産が家のみの場合における分割方法には、持分で分ける法定分割、取得者が現金を払う代償分割、売却して利益を分ける換価分割の3つがあります。
代償分割において配偶者居住権を併用すると、配偶者が家に住み続けられるだけでなく、財産評価額を抑えて代償金の支払負担を軽くすることができます。
家の相続では不公平感や共有名義による将来のトラブルに注意し、義務化された相続登記を所定の期限内に完了させることが問題を防ぐために重要となるでしょう。