不動産売却時の媒介契約について！メリットや注意点も解説

不動産を売却するとき、個人で買主を探して取引することができます。
しかし、個人で買主を探すのはさまざまな知識を要するため、不動産会社に仲介を依頼して販売活動をおこなうのが一般的です。
その際に締結する契約が、媒介契約というものになります。
今回は不動産売却で必要となる媒介契約とはなにかに加えて、種類ごとのメリットや注意点について解説します。
土地や建物を売却しようとお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却で必要となる媒介契約とは

まずは、媒介契約とはなにか、種類と併せて解説します。

媒介契約とは？

媒介契約とは、仲介業者と締結する契約のことです。
冒頭でも話したとおり、個人で土地や建物の買主を見つけるのは難しいため、一般的には不動産会社を介して取引します。
売買活動をどのようにおこなうのか、報酬（仲介手数料）の金額はいくらなのかといったことを、締結時に決めます。
売主と不動産会社の利害関係を決めたうえ、取引のなかでトラブルが起きないようにすることが、主な目的です。
不動産売却は、不動産会社と二人三脚でおこなうものとなります。
早期の成約を目指し、かつ安全に取引をおこなうためには、欠かせないものといえるでしょう。
また、媒介契約を締結する際に知っておきたいのが、レインズです。
レインズとは、不動産の指定流通機構のことで、現在は日本全国4つ（東日本、中部、近畿、西日本）のエリアで構成されています。
媒介契約の種類によって、不動産会社がレインズに不動産の情報を登録します。
登録することによって、それぞれのエリアにある不動産の情報を共有でき、土地や建物の流通が促進されるのが特徴です。

種類1：一般媒介契約

媒介契約の種類としてまず挙げられるのが、一般媒介契約です。
一般媒介契約は、法律上は契約期間の上限は定められていませんが、実務上は3ヶ月程度で更新するケースが多い契約となります。
売主が見つけた買主に不動産を売却できる、自己発見取引も可能です。
レインズへの登録は任意となっており、契約締結後、必ず登録するとは限りません。

種類2：専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか、仲介を依頼できない種類です。
自己発見取引は可能なので、もし購入したいという方がいれば、不動産会社を介さずに直接取引することができます。
専任媒介契約では、レインズへの登録が義務となっています。

種類3：専属専任媒介契約

残る媒介契約の種類は、専属専任媒介契約です。
専属専任媒介契約では、1社の不動産会社にしか、仲介を依頼することができません。
ご自身が見つけた買主との取引もできず、もし買主を見つけてきたとしても、仲介業者を介さなくてはなりません。
また、専属専任媒介契約においても、専任媒介契約と同様レインズへの登録が義務となります。

不動産売却における3つの媒介契約それぞれのメリット

続いて、不動産売却における、3つの媒介契約のそれぞれのメリットについて解説します。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットとしてまず挙げられるのが、レインズへの登録が任意であることです。
レインズへの登録で知人や近隣住民に売却のことを知られてしまうのは、売却する理由によってはデメリットになるでしょう。
レインズに登録せずとも良いのが一般媒介契約の無二の特徴です。
他の媒介契約と比べて、契約解除が比較的容易なのもメリットです。
ですが、広告費などの実費請求や特約により費用が発生することがあります。
契約の解除や費用の扱いは事前に書面で確認し、やり取りは記録として残してください。
また、売主が見つけた買主と、直接取引できることもメリットの一つです。
仲介を依頼しつつ、ご自身でも買主を探すことができ、効率良く売却活動をおこなえます。

専任媒介契約のメリット

まず挙げられるのが、自分で買主を見つけて、直接契約ができるといった点です。
そのほかにも、法律上、「2週間に1回以上」の状況報告が義務付けられている点もメリットでしょう。
これにより、売却の進捗が不透明になる心配がなく、安心して任せられます。
たとえば、「反響数はどうか」「内覧の感触はどうか」など、具体的な情報が定期的に届くため、次の一手を考えやすくなるのです。
このように、仲介を依頼しながら定期的な進捗状況の連絡を得て、自分自身でも買主を探すことができるため、より売却をスムーズに進めることが可能です。

専属専任媒介契約のメリット

まず挙げられるのが、専任媒介契約と比較して、より細かく進捗状況を把握できる点です。
具体的には、法律で「1週間に1回以上」の販売状況報告が義務付けられています。
たとえば、「〇月〇日に反響1件あり、〇日に内覧予定」など、よりリアルタイムで情報が得られるため、戦略的に動きやすくなります。
そのほかにも、契約を結んだ日から5日以内にレインズに登録をおこない、登録証明書を売主に渡すことが義務付けられているのです。
このレインズへの登録によって、他の不動産会社も購入希望者を探してくれることになるので、幅は広がりますが、窓口は一本化できる点がメリットです。
なお、買主を見つける行為自体は可能ですが、契約は必ず依頼した仲介業者を通さなければなりません。

不動産売却における媒介契約の注意点

最後に各媒介契約における注意点を確認しましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約には、法律で定められた報告義務がありません。
仲介を依頼した不動産会社からの連絡に煩わされることはないでしょうが、進捗状況が把握しづらくなります。
そのため、売主側で報告の頻度や方法を契約時に相談のうえで盛り込みましょう。
例としては、月1回のメールで内覧件数・問い合わせ数・広告実施状況を明示してもらう方法があります。
特別な費用がかかる販売促進については事前に承認を得る「事前承認制」にすることで、売却費用の増加を抑えられるでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約にはレインズへの登録義務と「2週間に1回以上」の報告がありますが、契約から原則7日以内というレインズへの登録期限の定めもあります。
期限前にレインズへ登録したかや報告の頻度は問題ないかなど、義務を遂行しているかに注意してください。
自己発見取引も可能な契約形態なので、ご自身で買主を見つけた際の取り扱いを契約時に取り決めておく必要もあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約では、ご自身で買主を探しての自己発見取引がおこなえません。
買主を見つけるところまでは問題ないのですが、取引は必ず仲介でなければいけないのが最大の注意点です。
また、契約期間中に販売活動の物足りなさを感じても、すぐに契約を解除したり担当者を替えたりするのが難しい場合があります。
契約期間が定められており、途中解除や担当変更には双方の合意や手続きが必要なためです。
途中解除できたとしても、既に実施済みの広告費などの精算が必要になる可能性も途中解除をためらう要因となるでしょう。
以上が各契約形態の注意点です。
専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、販売状況の報告を2週間や1週間に1度は受けることができます。
レインズへの登録義務もあるので、売りに出す物件の情報を日本全国に広げることもできます。
ですので、不動産の売却を知られたくない特別な理由がない限りは専任媒介のどちらかで契約を結ぶのが良いでしょう。

まとめ

媒介契約とは、不動産売却時に仲介業者と締結する契約のことです。
3つの種類があり、それぞれメリットや特徴が異なるため、売却の目的や不動産の状況によって適した種類を選んでください。
不動産の売却を知られたくない特別な理由がない限りは、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約のどちらかを選ぶのがおすすめです。