不動産購入時の重要事項説明とは？チェックしておくべきポイントと注意点

不動産購入時は重要事項説明がおこなわれるものの、専門用語が多く、理解しにくいイメージがありますよね。
しかし、実はとても大事なことが記載されているため、内容はしっかりチェックしておくことが大切です。
今回は不動産購入時の重要事項説明とはなにか、チェックしておくべきポイントや注意点について解説します。
マイホームの購入をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産購入時におこなわれる重要事項説明とは？

まずは、不動産購入時におこなわれる、重要事項説明とはなにかについて解説します。

どのような説明？

重要事項説明とは、宅建法（宅地建物取引業法）で定められた、手続きの一つです。
土地や建物に対して、買主に伝えるべき重要事項が記載されています。
そのときに買主に交付されるものが、重要事項説明書をという書面です。
書面には重要事項の内容が記載されており、宅地建物取引士の記名と押印が必要となります。
また、説明のときには宅地建物取引士証の提示が必須です。
重要事項説明は法律で決まっている行為となるので、不動産購入時には必ず実施しなければなりません。

目的とは？

重要事項説明をおこなう主な目的は、買主を保護するためです。
「マイホームは、一生に一度の買い物」という言葉を、聞いたことがあることと思います。
土地や建物は購入頻度が少ないがゆえに、買主が不動産に対して、十分な知識を持っていないことがほとんどです。
一方、不動産会社や宅建業者は、売買や賃貸を日常的におこなうプロとなります。
そのため、不動産という高額な財産を購入する側が、間違った認識で購入してしまったり、損害を受けたりする可能性があります。
そのような事態を防ぐために、宅地建物取引士から説明を受ける必要があるのです。
売主と買主、それぞれの認識の違いや勘違いを防止し、取引を適切におこなうことも目的の一つです。

実施するタイミングとは？

説明のタイミングは、売買契約を締結する前です。
宅地建物取引業法においては、売買契約を締結する前に、宅地建物取引士による重要事項説明を実施することが義務付けられています。
重要事項の内容をチェックしたうえで、売買契約を締結するという流れです。
また、実施方法は対面もしくはオンライン（IT重説・オンライン重説）となります。
ただし、オンラインの場合は、当事者にインターネット環境が整っていることや、売主が同意していることなどが条件です。
状況によっては対面のみとなるため、注意なさってください。

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不動産購入時の重要事項説明でチェックしておくべきポイントとは？

続いて、不動産購入時の重要事項説明で、チェックしておくべきポイントについて解説します。

物件の概要

チェックすべきポイントとしてまず挙げられるのが、物件の概要です。
物件の概要とは、所在地や面積などを指します。
登記簿謄本に記載されている内容や抵当権などの権利関係についても、チェックしておく必要があります。
登記の内容によっては、所有権を移転できない可能性があるので注意が必要です。

土地と道路の関係性

確認しておくべきポイントとして、土地と道路の関係性も挙げられます。
土地に接している道路の幅や、私道負担に関する項目です。
もし土地に接する道路の幅が4m未満の場合、建物を建てるためにはセットバックをおこなわなくてはなりません。
セットバックとは、土地を後退させ、道路の幅を適切な幅にすることです。
土地が私道にしか接していない場合、道路位置の指定を受ける必要があります。

法令上の制限

法令上の制限も、確認しておきたいポイントや注意点の一つです。
建物を建てられない土地ではないか、建てられる建物の高さや面積はどのくらいかといったことをチェックします。
建て替えや増築をする際の、制限の有無も確認なさってください。
また、法令上の制限の一つに、用途地域も挙げられます。
用途地域とは、そのエリアにどのような建物が建てられるのかを、把握するための指標です。
居住用の建物のみなのか、商業施設や工場を建てることもできるのかといったことは、住環境を左右するポイントとなります。

土地や建物の状態

土地や建物の状態も、不動産購入時の重要事項説明でチェックすべきところです。
土地の形状や建物の築年数、建築方法や完成日（新築の場合）などを確認します。
中古物件の場合は、付帯設備表と物件状況確認書を受け取ります。
付帯設備表とは、どのような設備があるのか、また動作確認や不具合の有無などが記載された書面です。
物件状況確認書には、雨漏りやシロアリ被害の有無など、建物の状況について記載されています。
書面を見ながら、設備や状態を確認なさってください。

契約解除の条件

説明時にチェックしておきたいポイントや注意点として、契約解除の条件も挙げられます。
売買契約の締結後、何らかの事情で契約解除に至ることがあります。
そのため、重要事項説明の際は、契約解除の条件や違約金についてもチェックしておくことが大切です。
また、住宅ローンを使って不動産購入をする場合、ローン特約の有無も確認しておくべきポイントとなります。
ローン特約とは、住宅ローンの審査か否決だった場合、ペナルティーなしで契約を解除できる特約です。
一般的には特約が付けられていますが、付けられない場合は理由を聞いておくと安心でしょう。

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不動産購入で重要事項説明を受けるときの注意点

最後に、不動産購入で重要事項説明を受けるときの、注意点について解説します。

あらかじめコピーを受け取り内容を確認しておく

注意点としてまず挙げられるのが、重要事項説明書のコピーをあらかじめもらっておくことです。
重要事項説明書は、説明の当日に受け取ることになります。
そのため、内容に誤りがないか否かを調べる時間は、ほとんどありません。
また、専門用語が多いがゆえに、分かったつもりになったり聞き流してしまったりすることもあるでしょう。
あらかじめコピーを受け取り読んでおけば、内容をある程度理解することができます。

内容に変更があったときは訂正せず書面を作り直す

内容に変更があったとき、書面を作り直すことも注意点の一つです。
重要事項説明書に不備や誤りがあった場合、当事者と話し合いのうえ、新しいものを作成します。
修正液や修正テープで直したものや、訂正印で訂正したものは、あとから書き加えられたと判断される恐れがあるからです。
万が一のことを考えたとき、新しいものを作成すべきといえます。

説明を受けてから売買契約書にサインする

注意点として、説明を受けてから、売買契約書にサインすることも挙げられます。
先述のとおり、重要事項説明は売買契約の締結前におこなう手続きです。
物件の状態や契約条件などについて、理解したうえで契約を締結する必要があります。
しかし、説明をおこなっていないのに、売買契約書にサインを求められるケースがあるかもしれません。
そのような場合は、まだ説明を受けていないことを伝え、サインはできない旨を主張なさってください。

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まとめ

重要事項説明とは、不動産購入時に必ずおこなう手続きの一つで、主な目的は買主の保護です。
確認しておくべきポイントは、物件の状態や法令上の制限、契約解除の条件など多岐に渡ります。
内容は多岐に渡るうえ専門用語も多いため、あらかじめコピーを取り把握しておくことや、内容に誤りがあったときは書面を作り直してもらうことなどが注意点です。