不動産売却の査定方法は？相場の調べ方も解説

不動産の売却を検討し始めたものの、「自分の物件がいくらで売れるのか見当がつかない」「適正な査定額かどうか判断できない」とお悩みではありませんか。
相場を知らずに売却を進めると、提示された査定額で安く手放してしまったり、相場とかけ離れた価格設定で買い手がつかず、売却計画が長期化したりするリスクがあります。
本記事では、ご自身で簡単にできる価格相場の調べ方をはじめ、机上査定と訪問査定の仕組みの違いや、それぞれのメリットを活かして査定精度を高める方法について解説します。
後悔のない取引を実現するために、適正価格の把握とスムーズな売却活動を目指している方は、ぜひご参考になさってくださいね。

自分で調べる不動産売却の価格相場

不動産の売却を検討する際、最初におさえておきたいのが、市場における適正価格の把握です。
まずは、自分でできる価格相場の調べ方や、主要な検索サイトの活用法について解説していきます。

売却成功率と相場の関係

相場を把握しておくことは、売り出し価格の根拠につながり、販売計画の優先順位を付けやすくなります。
また、購入検討者も周辺事例を確認しているため、相場に沿った価格設定は安心感につながります。
相場に近い価格帯を意識すれば反響が集まりやすく、内覧準備も計画的に進められるでしょう。
さらに、成立した価格を知っておくことで、希望額と現実的な水準のバランスを取りやすくなります。
正しい相場観を持っていれば査定説明の理解が深まり、担当者への質問や各社比較もスムーズに進みます。

レインズやエリア別の検索

相場調査を進める方法として、まず活用したいのが国土交通省指定の流通機構が一般向けに公開している「レインズマーケットインフォメーション」です。
これは、実際の成約データに基づいているため、価格の目安をつかむうえで信頼できる土台になります。
まず、建物種別を選び、都道府県とエリアを指定すると、結果がグラフと一覧で表示され、全体像を把握しやすくなります。
また、縦軸が平米単価、横軸が築年数の散布図では、点が集まる範囲から相場の中心を読み取ることが可能です。
そこから広さや間取り、駅距離で条件を絞り込むことで、売却予定物件の立ち位置がより明確になります。

サイト活用と精度の向上

レインズマーケットインフォメーションで相場の大枠をつかんだあとは、情報源を広げて精度を高めていくことが大切です。
その際に役立つ「不動産情報ライブラリ」は、取引価格にくわえて地価公示や都道府県地価調査、ハザード情報までを確認することができます。
地図上で周辺環境と価格を重ねて見ることで、土地や不動産の特徴も整理しやすくなるでしょう。
さらに、主要なポータルサイトを確認すれば、現在の売り出し価格や競合物件の動きから、市場の温度感も把握できます。
複数の情報を突き合わせて整理しておくことで、査定額の根拠が明確になり、落ち着いて判断を進めやすくなります。

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不動産売却時におこなう机上査定の仕組みとメリット・デメリット

前章では、自分で不動産の相場を調べる方法を述べましたが、実際の売却価格を算出するには業者による査定が重要です。
ここでは、インターネットなどで手軽におこなえる、「机上査定」の仕組みや算出方法について解説します。

机上査定の定義とデータ

机上査定は現地確認をおこなわず、資料や周辺データを基に価格を推計する方法で、「簡易査定」とも呼ばれています。
所在地や物件種別、築年数、面積などの基本条件をそろえて伝えることで、精度の高い比較がしやすくなります。
住所は町名までで足りる場合も多く、近いエリアで条件をそろえると、結果のぶれを抑えられるでしょう。
マンションの場合は専有面積にくわえ、間取りや階数、管理費や修繕積立金を共有すると説明が具体化します。
また、一戸建てや土地では、前面道路の幅や土地形状の概要を添えると、評価の前提が整いやすくなります。

算出方法と結果判明期間

机上査定の算出では、まず不動産会社専用のネットワークである「レインズ（REINS）」の成約事例など取引実績を参照し、条件の近い物件の単価から価格の目安を組み立てます。
そのうえで、築年数や面積の差を平米単価で補正し、不動産情報ライブラリの地価公示や地価調査を重ねて、土地評価を整えていきます。
さらに、ポータルサイトの売り出し状況を確認し、競合数や価格帯を踏まえて現実的な水準へ近づけていく流れです。
入力情報がそろっていれば、結果は当日から数日で届くため、スムーズに進めやすい点も特徴です。
なお、提示された金額は、参照事例や前提条件とあわせて確認し、机上査定で方向性を整理したうえで、訪問査定へ進むと良いでしょう。

活用メリットと利用場面

机上査定は立ち会いが不要なため、売却を考え始めた段階でも手軽に依頼でき、短期間で複数社の提案を比べやすい点が魅力です。
あらかじめ、相場調査で得た情報をメモとして添えておくと、認識のズレも起きにくくなります。
まずは、事例数や前提条件を確認しながら、机上査定の結果を目安として受け止めると良いでしょう。
売却の計画が具体的になってから、室内状態や設備の魅力まで確認できる訪問査定へ進むことで、納得感を高めることができます。
このように、段階に合わせて査定方法を使い分けることが大切です。

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不動産売却時におこなう訪問査定の流れと事前準備

ここまで、机上査定について解説しましたが、より正確な価格を知るために訪問査定もおさえておきましょう。
最後に、「訪問査定」の当日の流れや、高精度な査定を引き出すための準備について解説していきます。

訪問査定の当日の流れ

訪問査定では、まず外観や接道状況を確認し、周辺環境とあわせて物件全体の特徴を整理していきます。
続いて室内に入り、日当たりや動線、収納量を確認しながら、暮らしのイメージを共有しましょう。
キッチンや浴室などの設備も重要な確認項目で、更新時期や使い方の工夫をアピールできる良い機会です。
設備の説明については、取扱説明書や保証書を用意し、設備の更新履歴を示すと説明がスムーズに進みます。
その後は質問の時間が設けられるため、事前に調べた相場情報のメモなどを示すことで、具体的な数字をもとに話を進めやすくなります。
最後に査定価格と根拠が報告書で示されるため、売り出し価格の考え方まで確認しましょう。

事前準備と必要書類

事前準備として、名義人を確認できる「登記識別情報通知」や、税額・評価額がわかる「固定資産税（・都市計画税）納税通知書」、購入時の売買契約書や重要事項説明書を用意しておくと、物件条件をスムーズに伝えられます。
土地や一戸建ての場合は、測量図や境界資料があると、面積や形状の説明がしやすくなるでしょう。
すべての書類がそろっていなくても、わかる範囲を共有するだけで、担当者は確認を進めやすくなります。
また、修繕履歴は時系列で整理し、領収書があればあわせて提示すると、内容が伝わりやすくなります。
さらに、間取図やパンフレット、マンションであれば管理規約や長期修繕計画も、評価に役立つ資料として準備しておきましょう。

結果の見方と契約判断

査定結果は価格だけで判断せず、参照した成約事例や前提条件を確認し、差が生じる理由を理解することが大切です。
あわせて、売り出し価格の提案や想定される売却期間も確認すると、全体像がつかみやすくなります。
売り出し価格は査定を基準に、売却時期や販売計画に合わせて無理のない水準で設定しましょう。
また、媒介契約の種類や報告頻度、広告の進め方を事前に共有しておくことで、契約後の流れも明確になります。
なお、金銭面や準備計画を整え、説明に納得できる担当者を選ぶことで、売却手続きはよりスムーズに進みます。
弊社では、他社で売却に至らなかった土地や空き家の買取も、積極的におこなっております。
「長期間売りに出しているが買い手がつかない」とお困りの物件がございましたら、ぜひ一度ご相談ください。

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まとめ

不動産売却を検討する際は、レインズマーケットインフォメーションやポータルサイトで成約事例や売り出し価格を確認し、市場相場を把握しておくことが大切です。
立ち会い不要の机上査定は、物件情報を入力するだけで短期間に目安価格がわかり、複数社の提案を手軽に比較できます。
より正確な価格を知る訪問査定では、契約書類や修繕履歴を準備し設備情報を伝えることで、査定精度が高まり売却もスムーズに進みます。