一戸建ては売るのと貸すのどっちが良い？それぞれのメリットも解説

住み替えや相続などで空き家となった一戸建てを、思い切って売却するべきか、それとも賃貸物件に出すべきかでお悩みではありませんか。
どちらにもメリットと注意点があるため、将来の暮らしや家計への影響まで考えると、すぐに判断するのは難しいものです。
本記事では、一戸建てを売るか貸すかを判断するための基本ポイントにくわえ、それぞれのメリットとデメリット、収支シミュレーションの考え方について解説します。
一戸建ての活用方法を納得して選びたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

一戸建ては売るのと貸すのどっちが良い？

一戸建てをどうするか決める際、判断の基準となるポイントとして、維持費用や需要の把握があります。
まずは、売るか貸すかを見極めるための、基本的な考え方について解説していきます。

持ち続ける費用を把握する

一戸建てを持ち続ける場合、まずは固定資産税や都市計画税など、毎年かかる費用を整理することが大切です。
あわせて、火災保険や地震保険の保険料も継続して発生するため、年間の負担額をまとめておくと全体像をつかみやすくなります。
さらに、外壁塗装や屋根補修などは10年～15年ほどで必要になりやすいため、まとまった修繕費も見込んでおきましょう。
くわえて、給排水管の整備など、将来に備えて考えておきたい支出もあります。
賃貸物件に出す場合は、管理委託料や退去時の原状回復費用なども発生するため、保有コストとして一緒に確認しておきます。
売却と貸す判断をしやすくするためにも、持ち続ける間にかかるお金は、年単位で見える形にしておくと良いでしょう。

賃貸需要と空室状況を見通す

一戸建てを貸すか考える場合、まずはその地域に借りたい方がいるかを見ておくことが大切です。
子育て世帯が暮らしやすい地域や、買い物施設がそろった地域では、一戸建ての賃貸需要を見込みやすくなります。
一方で、空き家が多い地域では、入居者が決まるまで時間がかかることもあります。
そのため、自治体の人口資料や公的な統計を使って、地域の動きを数字で確認しておきましょう。
あわせて、近くにある似た条件の物件について、家賃相場や掲載期間を比べることも欠かせません。
こうした情報をまとめて見ていくことで、空室の見通しを落ち着いて考えやすくなります。

長期的な資産価値の変動を確認

売るか貸すかを考える際は、今の条件だけでなく、10年後や20年後の変化まで見ておくことが大切です。
一戸建ては手入れを続ければ長く使えますが、市場では築年数に応じて、建物の評価が下がりやすい傾向にあります。
そのため、将来売る場合は、建物だけでなく土地の価値も含めて考えておきましょう。
貸す場合も、築年数が進むにつれて家賃が変わることを前提に、収入を見積もる視点が欠かせません。
また、管理が行き届かない状態が続くと、将来の負担が重くなることもあります。
目先の家賃収入だけでなく、最後にどれくらい手元に残るかまで見通しておくと、納得しやすい選び方につながります。

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一戸建てを売る・貸す際のメリットとデメリット

前章では、判断のための基本ポイントについて述べましたが、具体的な長所と短所も知りたいですよね。
ここでは、一戸建てを売却や賃貸活用する場合のメリットとデメリットについて、解説していきます。

現金化と安定した収入の比較

一戸建てを売るメリットは、まとまった資金を早めに確保しやすいことです。
住み替えや相続後の整理を進めたい場合でも、手元資金の見通しを立てやすくなります。
ただし、売却では仲介費用や税金がかかるため、最終的な手取り額まで確認しておきましょう。
貸す方法には、家を手放さずに毎月の家賃収入を見込める魅力があります。
一方で、賃貸収入は入居状況に左右されるうえ、修繕費などの負担も考えておくことが大切です。
そのため、早めの現金化を重視するか、継続的な収入を重視するかを比べながら判断すると良いでしょう。

貸主の管理業務

賃貸活用を選ぶと、貸主として建物を良い状態に保ち、設備の不具合にも対応していく必要があります。
たとえば、水回りの修理手配や給湯器の交換、退去後の室内確認などは、日常的に発生しやすい業務です。
また、入居者が入れ替わる時期には、原状回復の確認や募集条件の見直しも進めていくことになります。
くわえて、入居募集や契約更新の対応もあるため、想像以上に手間がかかる場面も出てきます。
管理会社に委託して負担を抑える方法もありますが、手数料がかかるため、費用とのバランスを見ながら考えることが大切です。

家計や資産への影響

売るか貸すかは、目先の収入だけでなく、これからの家計や資産の持ち方にも関わる重要な選択です。
まとまった現金を早めに確保したい場合は、売却によって資金の使い道を広げやすくなります。
一方で、賃貸活用を選べば、毎月の家賃収入を得ながら収入源を増やしていくことができます。
そのため、預金や保険、不動産のバランスを見ながら、ご家庭に合った形を考えていくことが大切です。
将来の教育費や住み替えの予定もふまえて、目的を整理しておくと、納得しやすい選び方につながるでしょう。

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収支試算で最終的に判断する

ここまで、基本的な判断基準や長所などを解説しましたが、具体的なお金の動きもおさえておきましょう。
最後に、売却と賃貸活用の具体的な収支の試算について、解説していきます。

売却時の手取り額の試算

売却を考える際は、まず近隣の成約事例や土地と建物の条件を見ながら、無理のない価格を想定することが大切です。
そのうえで、仲介手数料や測量費などの諸費用を差し引き、実際に手元へ残る金額を整理していきましょう。
売却益が見込まれる場合は、譲渡所得税も踏まえて、税引き後の金額まで確認しておくことが必要です。
また、控除を使えるケースでは手取り額が変わるため、あらかじめ適用条件も見ておくと安心しやすくなります。
売却価格の高さだけで判断せず、最終的な手取りを基準に比べることで、落ち着いて検討しやすくなります。
さらに、想定価格は1つに絞らず、高めと標準的な水準の両方を用意しておくと、判断の幅を持たせやすくなるでしょう。

賃貸経営の年間収支の予測

賃貸の収支を考える際は、想定家賃に12か月を掛けるだけでなく、空室が出る可能性もふまえて年間収入を見積もることが大切です。
そのうえで、税金や保険料、管理委託料などを差し引き、どのくらい利益が残るかを確認していきましょう。
また、家賃は将来も同じ水準が続くとは限らないため、築年数に応じた変化も見込んでおくと実態に近づきます。
さらに、年間収支を数年分並べてみると、費用が増えやすい時期や準備しておきたい金額も見えやすくなります。
修繕費は年によって差が出やすいため、大きな工事が必要になりそうな時期もあらかじめ入れておくと、資金計画を立てやすくなるでしょう。

収支比較をまとめる

最終的に売るか貸すかを決める際は、それぞれの結果を同じ基準で比べることが大切です。
その際に役立つのが、将来のお金を今の価値に置き換えて考える、「正味現在価値」という方法です。
この考え方を使うと、すぐに売った場合の手取り額と、一定期間貸したあとに売る場合の収支を比べやすくなります。
また、家賃の下がり方や空室率、修繕費の増え方を変えて複数の計画を作ると、違いが見えやすくなります。
表計算ソフトや試算ツールを使って数字を整理すれば、ご自身に合う方向性もつかみやすくなるでしょう。
なお、1回で結論を出そうとせず、条件を変えながら見直していくことが、納得しやすい選び方につながります。

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まとめ

一戸建ての活用方法を決める際は、維持費や地域の賃貸需要にくわえ、10年後を見据えた資産価値の変動を把握することが基本です。
売却による早期の現金化と、賃貸活用による継続的な家賃収入の長所と短所を比べ、ご自身の家計や資産計画に照らして考えることが大切です。
最終的には、売却時の手取り額と賃貸経営の年間収支を予測し、現在価値に換算して複数の条件で比較すると良いでしょう。