相続不動産の売却方法は？税金の計算や注意点も解説

突然のことで、不動産を相続することになったものの、どのように売却の手続きを進めればよいのかわからずにお困りではありませんか。
複雑な相続登記や専門的な書類集めを後回しにすると、思わぬトラブルに発展したり、税金の控除や特例を活用できずに損をしてしまったりするリスクがあります。
本記事では、相続した不動産を売却するための手続きをはじめ、気になる税金の計算方法や売却時に起こりやすいトラブルとその回避策について解説します。
ご自身やご家族の大切な資産を円滑に引き継ぎ、安心して不動産の売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

相続不動産を売却する手続きの流れ

不動産を相続して売却する際には、主に売却に向けた一連の手続きの全体像をおさえる必要があります。
まずは、具体的な手続きの手順や必要となる書類について解説していきます。

売却までの主な手順

相続が始まったら、死亡届などの手続きを済ませ、まず遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書が見つからない場合は、戸籍謄本などを集め、誰が相続人になるのかを整理します。
あわせて、預貯金や不動産などの財産内容を調べ、相続人全員で分け方を話し合うことが大切です。
売却して現金で分ける換価分割を選ぶ場合は、合意内容を遺産分割協議書に残しておきます。
その後、法務局で相続登記をおこない、名義を相続人へ変更してから売却活動へ進みましょう。
登記の準備と並行して不動産会社へ査定を依頼すると、価格の目安や売却方法も考えやすくなります。

売却時の必要書類

売却を円滑に進めるには、権利関係や本人確認に関わる書類を早めに集めておくことが大切です。
戸籍を基に作成する相続関係説明図は、相続人の関係を示す資料として登記手続きで役立ちます。
名義変更後に交付される登記識別情報は、売却時に所有者であることを示す重要な書類です。
また、固定資産評価証明書は登録免許税の計算などに使われ、市区町村役場で取得できます。
本人確認書類や印鑑証明書、住民票も求められるため、有効期限を確認して準備しましょう。
書類が不足すると手続きが止まりやすいため、不動産会社や司法書士に確認しながら進めると安心です。

媒介契約の種類と流れ

不動産会社へ売却を依頼する際は、販売活動の進め方を決める媒介契約を結びます。
専属専任媒介や専任媒介は1社に窓口を絞るため、担当者と連絡を取りやすい点が特徴です。
一般媒介は、複数社に依頼できるため、立地や需要に応じた提案を見比べたい場合に向いています。
契約の種類によって指定流通機構への登録期限や販売報告の有無が異なるため、違いを確認しましょう。
査定時には権利関係や書類の状況を共有しておくと、売出し価格や販売方針を決めやすくなります。
契約後は写真撮影や図面作成を進め、準備が整い次第、広告掲載や内覧対応へ移っていきます。

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相続不動産の売却に関わる税金

前章では、売却の手続きについて述べましたが、手元に残る売却益にかかる税金も気になりますよね。
ここでは、税金の計算方法や活用できる控除の特例について解説します。

税金の計算と算出方法

相続不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税や住民税の対象になります。
譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算するのが基本です。
取得費には、購入代金や購入時の諸費用が含まれ、建物は減価償却費を差し引いて考えます。
譲渡費用には、仲介手数料や印紙税、測量費など、売却に直接かかった費用を含められます。
税率は売却した年の1月1日時点の所有期間で分かれ、5年超なら長期、5年以下なら短期です。
相続した不動産では被相続人の所有期間を引き継げるため、税額を確認する前に取得時期を調べておきましょう。

利用できる特例と控除

税負担を抑えたい場合は、利用できる特例や控除がないかを早めに確認することが大切です。
取得費加算の特例では、支払った相続税の一部を取得費くわえ、譲渡所得を小さくできます。
被相続人と同居していた家を売る場合は、居住用財産の3,000万円特別控除を使える可能性があるため事前に確認しておきましょう。
また、一定の空き家を売却する際には、相続空き家の3,000万円特別控除を検討できます。
対象は1981年5月31日以前に建てられた一戸建てなどで、売却代金が1億円以下などの条件があります。
期限や建物の状態によって扱いが変わるため、売却前に税理士や不動産会社へ相談しましょう。

最新税制と申告の流れ

売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は売買価格の3%と6万円に消費税をくわえた金額です。
仲介手数料は、譲渡費用として計上できるため、領収書や契約書類は申告まで保管しておきましょう。
2024年1月1日以降の譲渡では、買主が売却後に耐震改修などをおこなう場合も特例対象になりました。
確定申告は、売却した翌年の2月16日～3月15日までに、税務署などで手続きを進めます。
必要書類には、確定申告書や譲渡所得の内訳書があり、特例利用時は確認書なども求められます。
役所で取得する書類もあるため、売却後は早めに資料を整理し、申告時期に備えておくと良いでしょう。

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売却時のトラブルを防ぐ注意点

ここまで、売却の流れや税金を解説しましたが、予期せぬトラブルに対する備えもおさえておきましょう。
最後に、相続不動産の売却で起こりやすいトラブルと、その回避策について解説していきます。

相続登記義務化の注意

相続した不動産を売却するには、まず登記名義を相続人へ変更しておく必要があります。
2024年4月1日から相続登記は義務化され、原則として取得を知った日から3年以内の申請が必要です。
正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意しましょう。
過去に相続した不動産も対象になるため、登記事項証明書で現在の名義を確認しておくことが大切です。
権利部の甲区では、所有者名を確認し、乙区では抵当権などの担保権が残っていないかを見ます。
住宅ローンを完済していても抹消登記が未了のことがあるため、売却前に手続きを整えましょう。

契約不適合責任の対策

売却後のトラブルを防ぐには、契約内容と物件の状態にずれがないように準備することが重要です。
雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどを把握している場合は、契約前に買主へ伝えましょう。
過去の事件や事故など、購入判断に影響しそうな事情がある場合も、事前の説明が欠かせません。
不安があるときは、建築士などが建物を調べる建物状況調査を活用する方法があります。
調査結果を共有すれば、売主と買主の認識をそろえやすく、契約内容も整理しやすくなります。
物件状況等報告書や付帯設備表には、修繕履歴や設備の状態をできるだけ丁寧に記載しましょう。

共有状態の売却リスク

遺産分割協議が終わっていない不動産は、相続人全員の共有状態となり、売却には全員の同意が必要です。
共有名義のまま進めると、売却価格や時期、不動産会社の選び方で意見が分かれることがあります。
そのため、話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する方法も検討しましょう。
調停では調停委員が間に入り、各相続人の意向を整理しながら合意を目指します。
それでも解決しないときは審判へ進み、裁判官が分割方法を決める流れになります。
売却を円滑に進めるためにも、早い段階で相続人同士が方向性を確認し、換価分割の合意を整えましょう。

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まとめ

相続不動産の売却では、遺言書の確認や相続人の確定をおこない、相続登記などの書類を準備したうえで、不動産会社と媒介契約を結びます。
売却益が出た場合は譲渡所得税などがかかりますが、所有期間や空き家の条件を満たせば、最大3,000万円の特別控除で税負担を抑えられます。
トラブルを防ぐには、義務化された相続登記を早めに済ませ、建物の不具合を告知し、共有名義のリスクを避ける話し合いを進めましょう。