負動産の相続リスクについて！手放すための処分方法も解説

将来的に使い道のない実家や土地を相続する予定があり、その扱いや処分についてお困りではありませんか。
このような資産価値の低い不動産は、ただ所有しているだけでも毎年の固定資産税や維持管理費がかかり続け、放置すれば深刻なトラブルに発展する恐れがあります。
本記事では、マイナスの財産となる「負動産」が抱えるリスクをはじめ、手放すための具体的な処分方法や相続放棄の正しい判断基準について解説します。
不動産の相続に対して少しでも不安を感じている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

負動産とは？

今回のテーマについて押さえるべきことには、主に負動産の定義や所有し続ける経済的負担、空き家放置のリスクがあります。
まずは、負動産とはなにかについて、詳しく解説していきます。

負動産の定義と背景

負動産とは、売却や活用が難しい一方で、税金や管理費などの負担が続きやすい不動産を指します。
不動産は本来、住まいや賃貸などに使うことで価値を生みますが、需要が少ない地域では費用面が先に目立つ傾向があるのです。
背景には、少子高齢化や地方の人口減少、都市部への人口流出による需要の変化が関係しています。
そのため、相続した実家に住む予定がなく、遠方で管理しにくいケースも増えています。
リゾートマンションや別荘地も、利用頻度が下がると買い手が見つかりにくくなる傾向です。
維持費や管理方法を相続前から早めに確認しておくと良いでしょう。

固定資産税等の負担

不動産は、使っていない場合でも、所有している限りさまざまな費用が発生します。
代表的なものには、毎年の固定資産税や都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金があります。
一戸建てでも、火災保険料や水道・電気の基本料金、庭木の手入れや清掃費が必要になることがあるでしょう。
さらに、雨漏りや外壁の劣化が見つかれば、まとまった修繕費がかかる可能性もあります。
相続前から年間費用を書き出しておくと、所有を続ける負担を家族で共有しやすくなります。
あわせて、管理する人や連絡方法を決めておけば、急な点検や支払いにも落ち着いて対応しやすいでしょう。

空き家放置のリスク

空き家は、人が住まない期間が長くなるほど換気や点検が不足し、屋根や外壁の傷みが進みやすくなります。
台風や地震で部材が飛ぶと、近隣に被害を与えるおそれもあるため、定期的な状態確認が大切です。
また、雑草の繁茂やごみの放置は、衛生面や景観面の問題につながり、近隣との関係にも影響します。
放置状態が続くと、自治体から特定空家等や管理不全空家として助言や指導を受ける場合があります。
固定資産税の軽減特例が外れる可能性や、行政代執行で撤去費用を請求される制度にも注意が必要です。
相続時には建物の現状を早めに把握し、活用するのか手放すのかを整理しておくと良いでしょう。

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負動産の処分方法

前章では、不動産を所有し続ける注意点について述べましたが、新しい活用へ向けて、早めに整理したいですよね。
ここでは、売却や寄附など、物件の具体的な処分方法について、解説します。

通常売却の基本手順

負動産を手放す際にまず検討しやすいのは、不動産会社へ相談して売却の可能性を確認する方法です。
売却には主に仲介と買取があり、目的や希望時期に合わせて選ぶことが大切です。
仲介は、不動産会社が広告や内覧対応を通じて買主を探し、契約までを支援する方法になります。
市場に広く情報を出せるため、物件の魅力を伝えながら売却活動を進めやすい反面、成約時期は需要に左右されます。
一方で、買取は不動産会社が直接買主となるため、引渡し時期や手続きの見通しを立てやすい点が特徴です。
まずは査定で立地や建物状態を確認し、媒介契約を結ぶ場合は内容を理解して選びましょう。

空き家バンクの活用

一般的な売却が難しい場合は、自治体が運営する空き家バンクを活用する方法もあります。
空き家バンクは、空き家を使いたい方と所有者をつなぐ情報提供制度です。
利用時は、自治体の窓口に申請し、書類審査や現地確認を経て、物件情報が公開される流れが多いでしょう。
また、移住や二拠点生活を考える方の目に留まりやすく、公的制度として進められる安心感もあります。
自治体によっては、改修費や不用品撤去費を支援する補助制度を用意している場合もあります。
ただし、内覧対応や条件交渉は所有者側でおこなうことがあるため、不動産会社の支援を受けられるか確認しておきましょう。

自治体等への寄附

売却や空き家バンクでも手放しにくい場合は、自治体や公益法人への寄附を検討する方法があります。
ただし、寄附は希望すれば必ず受け入れられるものではなく、相手先が活用できる不動産かどうかが重視されます。
自治体への寄附では、公園用地や公共施設用地など、行政目的に合うかが確認されるでしょう。
公益法人の場合も、その法人の事業で直接利用できる土地や建物かどうかが見られます。
また、法人へ無償で譲渡すると、みなし譲渡所得税が発生する可能性があります。
国や自治体への寄附とは税務上の扱いが異なるため、進める前に窓口や税理士へ相談しておきましょう。

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負動産を相続放棄で回避する手順

ここまで、具体的な手放し方を解説しましたが、相続自体をしない選択肢も、しっかりとおさえておきましょう。
最後に、負動産の相続放棄に関する手続きや、判断基準について解説していきます。

相続放棄の基本手順

相続放棄とは、被相続人の財産を一切受け継がないよう、家庭裁判所へ申し立てる手続きです。
ただし、預貯金だけを受け取り、不要な不動産だけを放棄することはできないため、財産全体を見て判断する必要があります。
期限は、相続の開始を知った日から3か月以内とされ、この間に調査と決断を進めます。
手続きでは、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所を確認し、戸籍謄本や住民票の除票などを集めましょう。
そのうえで相続放棄申述書を提出し、照会書への回答後、内容に問題がなければ受理通知書が届きます。
財産調査に時間がかかる場合は、期限前に熟慮期間の伸長を申し立てることも検討しましょう。

事前におこなう財産調査

相続放棄を決める前には、プラスの財産とマイナスの財産を資料にもとづいて確認することが大切です。
預貯金や有価証券だけでなく、負動産の維持費や借入金、未払い金なども洗い出しましょう。
調査では、故人宛ての郵便物の確認や、信用情報機関への開示請求、名寄帳の取得などが役立ちます。
注意したいのは、手続き完了前に遺産を処分してしまうことです。
故人の預貯金を使うなどの行為は、相続を承認したとみなされる法定単純承認にあたる場合があります。
一度承認したと判断されると放棄が難しくなるため、不安がある行為は事前に専門家へ確認しておきましょう。

放棄の効果と注意点

相続放棄が受理されると、法律上は初めから相続人ではなかった扱いとなり、負動産の取得を避けられます。
ただし、同順位の相続人が全員放棄すると、相続権は次順位の親族へ移ります。
そのため、親族間の行き違いを防ぐには、財産状況や放棄の意思を早めに共有しておくことが大切です。
また、放棄した時点で不動産を占有している場合、次の管理者へ引渡すまで維持管理責任が残ることがあります。
最終的に誰も相続しない財産では、家庭裁判所へ清算人の選任を申し立てるケースもあります。
期限が迫っている場合や親族関係が複雑なときは、無理に進めず専門家へ相談しましょう。

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まとめ

負動産とは売却が難しく、税金や管理費の負担が続く不動産で、空き家のまま放置すると劣化や行政指導のリスクが高まります。
手放す方法には、不動産会社による通常売却のほか、自治体の空き家バンクの活用や公益法人などへの寄附、相続した土地を国に引き渡す相続土地国庫帰属制度があります。
売却や寄附が難しい場合は、相続の開始を知った日から3か月以内に相続放棄を申し立てることで回避できますが、財産調査や次順位の親族への影響に注意しましょう。