事故物件の売却にはどのような方法がある？該当条件や価格の相場も解説！

所有している事故物件を手放したいものの、どのように売り出せば良いのかとお悩みではありませんか。
事故物件で想定される主な売却方法を事前に一度確認すると、少しでも良い形で手放しやすくなります。
そこで今回は、事前に確認したい主な売却方法にくわえ、事故物件に該当する条件や価格の相場も解説します。

事故物件の売却方法

事故物件を売却する方法は1つだけではありません。
各方法の特徴を確認したうえで、向いているものを選びましょう。

方法①仲介

過去に事故が起きた特殊な物件でも、不動産会社の仲介を通して売り出せば、買い手が見つかる可能性があります。
仲介で買い手を探すと、価格面では有利です。
事故物件はどうしても価格が下がりやすいため、少しでも高く売りたいなら、仲介での売却がおすすめです。
売却活動にあたり、外観に大きな問題がなければ、建物の解体などは無理にする必要はありません。
そのまま売り出すメリットは、売却にかかる手間や費用を省けることです。
売り手にとっては負担が軽く、不要な事故物件をスムーズに売り出せます。
ただし、事故物件を仲介でそのまま売り出すと、売却期間は長くなるものです。
事故物件は買い手から敬遠されやすく、条件の近いものが普通の物件にあれば、後者のほうが選ばれる傾向にあります。
買い手が見つかるまでに必要な期間は予想しにくく、じっくりと腰を据えて売却活動を続けることが大切です。

方法②買取

事故物件を早く売却したいときは、買取がおすすめです。
買取とは、不動産会社が買い手となり、一般の方から建物や土地を買い取るサービスです。
価格面で合意に至れば、事故物件でも問題なく売却できます。
また、仲介とは異なり、買い手を市場で一から探す必要がありません。
買取をおこなっている不動産会社が買い手の候補者であり、すぐに売買交渉へと入れるため、手続きが短くてスムーズです。
事故物件の所有や長期の売却活動が精神的に負担となり、問題の建物や土地を少しでも早く手放したいなら、買取を検討しましょう。
ただし、買取を選ぶと、売却価格の相場が仲介より下がります。
事故物件はもとから価格が下がりやすく、買取だとさらに安値で手放す形となりやすい点には注意が必要です。

物件に手をくわえたほうが良いケース

売却したい物件が、過去に起きた火災などで激しく損傷しているときは、売り手側で更地にしたほうが良いケースがあります。
損傷の激しさが外観から一目でわかると、周囲の景観に悪影響をおよぼすうえ、隣近所の不動産まで価値が下がりかねません。
さらに、建物が倒壊し、周囲に損害を与えるおそれもあるため、所有者のほうで更地にしたほうが安心です。
このほか、事故物件をそのままの状態で一度売り出し、買い手がどうしても見つからなかったときは、売り手側での解体やリフォームなどが検討されます。

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売却前に確認！事故物件の該当条件

事故物件に該当するかどうかは、特定の条件で決まります。
普通の物件を事故物件として売り出して損をしないよう、基本の該当条件は売却前に一度確認しましょう。

基本の該当条件

世間一般では、過去にその場で死者が出た不動産が事故物件と呼ばれます。
しかし、不動産の売買における事故物件とは、告知が必要な心理的瑕疵のある物件を指します。
心理的瑕疵とは、不動産に生じ得る瑕疵の一種で、居住に心理的な抵抗感を生じさせる問題のことです。
過去にその場で自殺があったなど、人の死にまつわる問題は心理的瑕疵の代表例です。
しかし、付近に墓地や火葬場、反社会勢力の事務所があることなども該当するため注意しましょう。
不動産に生じ得る瑕疵には、ほかに物理的瑕疵や法律的瑕疵があります。
物理的瑕疵は雨漏りやシロアリ被害、法律的瑕疵は建築基準法違反などが該当します。
それぞれの瑕疵には告知義務があり、不動産の売却前に買い手まで詳細を伝えなくてはなりません。
心理的瑕疵も事前の告知が必要なため、過去に起きた自殺などを隠して売却するのは不可能です。
告知義務の対象とされる瑕疵を事前に伝えていないと、引き渡し後に買い手から契約破棄や損害賠償などを求められるリスクがあります。

告知義務のある問題

人の死にまつわる問題は代表的な心理的瑕疵ですが、告示義務のあるものとないものに分けられます。
根拠は、国土交通省が作成したガイドラインにあります。
以前は告知義務の基準が曖昧でトラブルが起きていたため、国によってガイドラインが作成されました。
告知が必要とされたのは、まず他殺・自殺・事故死・火災などによる死亡です。
また、遺体の発見に時間がかかり、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になったケースも告知義務の対象です。
さらに、事件性が高かったり、社会に広く知られて大きな影響を与えたりしたケースも含まれます。
一方、病死や老衰などによる自然死は、告知義務の対象外です。
また、日常生活における不慮の死も含まれないなど、過去に死者が出ていても事故物件にならないケースがあります。
ただし、買い手から個別に問い合わせがあったときは、告知義務の対象外となる事例でも詳細を伝えなくてはなりません。

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事故物件を売却するときの相場

先述のとおり、事故物件は売却価格が下がりやすい傾向にあります。
相場が具体的にいくらとなるかは、以下のとおりです。

基本的な相場

事故物件と通常物件の相場を比較すると、過去にあった出来事に応じて値下がりすることがわかります。
事故物件の原因が孤独死なら約10～20％、自殺なら約20～30％、殺人なら約30～50％を目安に値下がりするのが一般的です。
通常の相場が3,000万円の不動産なら、約1,500万円～2,400万円が目安となる計算です。
なお、売却時の相場は築年数や建物の状態などでも決まるため、具体的な適正価格は不動産会社の査定で確認しましょう。

買い手の影響

事故物件の相場には上記の目安がありますが、実際にいくらが適正かは、買い手の受け取り方によって変わります。
心理的瑕疵をどう受け止めるかは、個人差の大きい問題です。
強く忌避する方がいる一方で、価格が安くなってお得だと歓迎する方もいらっしゃいます。
また、買い手からの反応は、心理的瑕疵の内容によっても変わるものです。
買い手があまり気にしない内容なら、大きく値下げしなくても売れる可能性があります。

相場があまり下がらないケース

事故物件といっても、必ず相場が下がるとは限りません。
最終的な価格は、心理的瑕疵の影響と物件の条件のバランスで決まります。
相場があまり下がらない可能性があるのは、物件の立地や住環境が良いケースです。
駅の近くに位置しているなど、条件が良くて重要の高い物件なら、心理的瑕疵があってもそれほど相場が下がらない可能性があります。
また、過去にあった出来事のイメージが弱まると、値下がりを避けやすくなります。
建物を売り手側で取り壊して更地にすると、当時の出来事がイメージされにくくなるため、価格面では有利です。
さらに、売却までに少し時間を置き、記憶の風化を待つのも一つの方法です。

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まとめ

事故物件を売却する主な方法には、時間がかかる代わりに価格面で有利な仲介、安値になりやすい一方で手続きが早い買取の2種類があります。
事故物件となる条件は心理的瑕疵にあり、ガイドラインで告知義務の対象とされる自殺や他殺などが過去に起きていると、売り方には注意が必要です。
売却時の相場は、孤独死なら10～20％減などと目安があるものの、買い手の受け取り方や物件の条件も関係します。