空き家を売りたい！更地化するメリットや費用も解説

相続した実家や使わなくなった空き家の売却を検討する際、「古家付きのまま売るべきか、更地にしてから売るべきか」と判断に迷われてはいませんか。
物件の状態や立地に合わない方法を選んでしまうと、なかなか買い手が見つからなかったり、余計な費用や税金が発生したりするリスクがあります。
本記事では、空き家を現状売却する場合と、更地売却する場合それぞれのメリット・デメリットにくわえ、事前に知っておくべき諸費用や税金の仕組みについて解説します。
少しでも好条件で、スムーズに空き家を売却したいとお考えの方は、ぜひご参考にしてください。

空き家を現状のまま売却するメリットと注意点

空き家の売却を検討する際、まずは建物を解体せずに、残したまま売る場合の特徴を理解することが大切です。
はじめに、現状の古家付き土地として売却する際のメリットや、注意点について解説していきます。

市場ニーズと価格への影響

古家付き土地としての売却は、建物より土地の価値を重視し、買主の利用計画に合わせて進めやすい点が特徴です。
木造住宅は築20年～25年で評価が下がりやすいものの、その分、土地相場を基準に価格設定しやすくなります。
価格の目安としては、近隣の更地相場から解体費用を差し引いて考えることが多く、買主の資金計画にも組み込みやすいでしょう。
さらに、近年は資材価格の上昇で新築費用が高くなり、既存建物を活かしたい層の関心も高まっています。
インスペクションで状態が良好と確認できれば、実需層や投資家にも価値を伝えやすくなります。

売主のメリットとデメリット

現状のまま売却できるため、解体にかかる先行費用を抑えられるのがメリットです。
木造住宅でも、解体費用は100万円～300万円ほどかかることが多く、その負担を避けられるのは家計面での安心材料になります。
また、建物が残っている間は住宅用地の特例が適用され、200㎡以下であれば、固定資産税が6分の1に抑えられる点も魅力です。
売却を急がずに済むため、相続直後などで状況整理が必要な場合でも、落ち着いて判断しやすくなるでしょう。
一方で、契約不適合責任について事前に整理し、免責の範囲や現況を買主と共有しておくことが、スムーズな取引につながります。

現状売却を成功させる対策

早期成約を目指すには情報の透明性が鍵となるため、買主に安心感を与えるためにも、以下の対策をおこなうことが大切です。
まず、インスペクションを実施して雨漏りや傾きの有無を明確にすると、買主はリフォーム費用や資金計画を立てやすくなります。
室内を空にして簡易清掃をおこなうだけで、内覧時の印象が大きく変わり、写真の見栄えも良くなります。
また、建具の開閉や照明の点灯確認など、最低限のメンテナンスをおこない、管理状態の良さをアピールしましょう。
土地家屋調査士へ早めに相談し、境界の確認を進めておくと、引渡しまでの手続きがスムーズになります。

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空き家を更地にして売却するメリットとトラブル対策

前章では、空き家を現状のまま売却する場合について述べましたが、建物の老朽化具合によっては、解体を検討すべきケースもあります。
ここでは、更地にして売却するメリットや費用、トラブル回避のポイントについて解説していきます。

更地売却を選ぶべきケース

駅近や人気の住宅地など再建築ニーズが高いエリアでは、更地にすることで、買主の方が建築後のイメージを持ちやすくなります。
建物の老朽化が進み修繕が難しい場合も、土地としての用途を明確に示すことで、購入判断を後押しできるでしょう。
なお、更地売却の際には、土地の面積や形状、接道状況、用途地域など、建築制限に関する情報を整理して伝えることが効果的です。
さらに、仲介会社に周辺の成約事例や更地相場の資料を用意してもらうと、説明に一貫性が生まれ安心感につながります。
建築条件付きの提案が可能な地域では、建築会社と連携することで、成約までの期間短縮も期待できます。

解体費用の相場と資金計画

解体費用は構造や立地で差がありますが、木造なら100万円～300万円ほどが目安で、工期の確認も欠かせません。
建物本体にくわえ、ブロック塀や庭木、物置の撤去が必要な場合もあるため、総額を把握しておきましょう。
また、電気・ガス・水道の停止や撤去費用として、数万円～数十万円程度を見込んでおくことも大切です。
自治体の補助金制度を利用できる場合もありますが、着工前申請が条件となることが多いため、早めに確認しておきましょう。
資金計画では、解体費用にくわえて測量や登記費用も考慮し、予備費として1割ほど余裕を持たせておくことが大切です。

更地化に伴うトラブル事例

更地にする際は隣地との境界確認が重要で、境界確定測量により境界線を明確にしておくと、契約手続きを進めやすくなります。
測量では、隣地所有者の立ち会いが必要な場合もあるため、売却活動と並行して早めに段取りを整えましょう。
解体工事では騒音や粉じん対策にくわえ、事前の挨拶や工程共有を徹底することで、近隣トラブルを防ぎやすくなります。
また、井戸や浄化槽が残っている場合は、専門業者に処置を依頼してから着工するとスムーズになります。
記録写真を残しながら進めれば、引渡し時の説明に根拠が生まれ、安心して取引を進められるでしょう。

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売却にかかる諸費用・税金とコストを削減する方法

ここまで、空き家を更地化して売る方法を解説しましたが、最終的な手取り額を把握するには、費用の理解も不可欠です。
最後に、空き家売却で発生する諸費用や税金、コストを抑える方法について解説していきます。

発生する主な諸費用と税金

相続した空き家を売却する際は、はじめに名義を相続人へ変更する相続登記が必要となり、登録免許税などの費用が発生します。
売却時には印紙税のほか、仲介で進める場合は仲介手数料がかかり、利益が出れば譲渡所得税も生じます。
なお、譲渡所得税の税率は保有期間が5年を超えているかどうかで異なるため、計算前に期間を確認しておきましょう。
仲介手数料は契約時と決済時、税金は翌年の確定申告時に支払うため、あらかじめ予定表に組み込んでおくことが大切です。

特例を活用した税負担の軽減

売却益にかかる譲渡所得税は、特例を活用することで負担を抑えられるため、事前に条件を確認しておくことが大切です。
条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る特別控除」を利用できます。
適用には、被相続人が1人で暮らしていたことや、耐震基準への適合、または更地での引渡しなどの要件があります。
また、申請は売却した翌年の確定申告でおこなうため、売買契約書や証明書類を漏れなく準備しておきましょう。
さらに、制度ごとに期限や要件が細かく定められているため、早めに税理士や不動産会社へ相談すると良いでしょう。

費用を抑えるコスト削減策

解体が必要な場合は、自治体の補助金制度を確認しつつ、見積もりを取って比較することで、納得感のある依頼がしやすくなります。
測量費用は、過去の確定測量図があれば活用できる場合があり、測量範囲を必要最低限に絞ることで、負担を抑えられることもあります。
売却方法については、仲介にくわえて買取も検討すると、条件次第で早く手続きを進められる点が魅力です。
また、価格調整の場面では、引渡し時期の調整などで、買主の不安を和らげる提案をおこなう方法も考えられます。
さらに、売却までの光熱費についても、通電や通水を最小限に抑えるなど、日々の見直しを重ねることが大切です。

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まとめ

空き家を現況のまま売却する方法は、解体の先行費用を抑えながら、実需やリノベーション需要に対応しやすい点が特徴です。
建物の老朽化が進んでいる場合は、更地での売却により買い手のイメージが膨らみやすく、早期成約やトラブル回避につながります。
諸費用や税金を正しく把握したうえで、3,000万円控除の特例や自治体の補助金を活用すれば、手取り額の向上も期待できるでしょう。