不動産売却の残置物について！実践的な処分法も解説

不動産の売却に向けて準備を進める中で、家の中に残ったままの古い家具や大量の不用品の処分について、どうすべきかとお困りではありませんか。
大きな家財道具や家電をすべて片づけるには莫大な労力と費用がかかりますが、対処を後回しにしてしまうと、引渡し時に買主との間で思わぬ損害賠償トラブルへ発展する危険性があります。
本記事では、残置物に関する基礎知識や発生しやすい代表的なトラブル事例をお伝えするとともに、私物を残したままでもスムーズかつ安全に売却できる具体的な方法について解説します。
できるだけ手間や負担を減らして不動産の売却を成功させたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却で問題になる残置物とは？

不動産売却における残置物には、主に家具や家電などの不要な私物があります。
まずは、残置物の定義や処分計画の立て方について解説していきます。

残置物の定義と背景

残置物とは、退去や引渡し時に室内などへ残された家具や家電、日用品などの私物を指します。
買主に引き継ぐ約束の物を除き、売主が費用を負担して撤去するのが基本です。
ただし、建物を引渡しても家財の所有権は自動で移らず、買主が無断で捨てると問題になる恐れがあります。
相続した実家や長く使っていない空き家では、押し入れなどに大量の荷物が残り、整理に想像以上の時間を要することもあるでしょう。
そこで、残す物と運び出す物を早めに仕分けし、写真を撮って内容を記録しておくと安心です。
物件を査定する段階から不動産会社に状況を伝え、処分方法や引渡し条件の相談につなげましょう。

具体例と処分の責任

残置物にはタンスや冷蔵庫、衣類、食器のほか、庭の植木鉢や自転車なども含まれます。
売主が原則として撤去しますが、エアコンや照明器具は買主が引き継ぐ設備に当たる場合もあるでしょう。
そのため、付帯設備表を用いて残す物と取り外す物を区別し、作動状況も含めて事前に確認することが大切です。
また、家庭から出る不用品は一般廃棄物として扱われ、自治体が定める分別方法や収集ルールに従う必要があります。
業者へ回収を頼む場合は、市町村の一般廃棄物処理業の許可または委託を受けた事業者か確かめてください。
処分方法が不明な物は独断でまとめず、自治体や不動産会社へ相談しておくと安心です。

確認箇所と処分計画

確認では居室だけでなく、押し入れの奥や床下収納、屋外の物置まで見ておきます。
物は新居へ運ぶ物、買主に引き継ぐ物、処分する物、再利用する物の4つに分けると、作業量を把握しやすいでしょう。
そのうえで、引渡しの1か月～2か月前を目安に片づけを始め、回収日から逆算した予定を組むことが大切です。
ただし、テレビや冷蔵庫、洗濯機、エアコンなどは家電リサイクル法の対象で、粗大ごみとは別の手続きが必要になります。
自治体の粗大ごみ回収にも予約や点数制限があるため、確認が欠かせません。
量が多く作業が間に合わない場合は、適切な許可のある回収業者への依頼も検討しましょう。

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残置物による代表的トラブル

前章では残置物の基本や処分について述べましたが、そのまま売却するとどうなるか、気になりますよね。
ここでは、残置物によって発生する代表的なトラブルについて解説します。

追加費用と損害賠償

撤去を約束した家財が引渡し時に残ると、売主は契約に沿った対応を求められる場合があります。
約束を果たしていないと判断されれば、引渡し後も撤去や費用負担が必要になるでしょう。
さらに、片づけの遅れで買主の入居や工事に支障が出た場合、損害賠償を請求される可能性もあります。
買主が手配した運搬費や処分費も、契約内容によって負担を求められるため注意が必要です。
相続物件などで家財が大量に残る場合は、撤去費用が100万円を超える例もあるため、早めに見積もりを取りましょう。
予定どおりの撤去が難しくなったら、不動産会社を通じて買主と日程や負担を協議することが大切です。

設備系残置物の誤解

エアコンや照明器具は、使用できても買主が引継ぎを希望するとは限りません。
交換を予定する買主もいるため、残すか撤去するか、費用を誰が負担するかを事前に決めておく必要があります。
その際は付帯設備表に対象の設備と作動状況、把握している不具合を記載し、双方で認識をそろえましょう。
また、引継ぎに合意していても、引渡し後に故障すると修理費の負担を巡って意見が分かれる場合があります。
修理義務を免除する特約を設けるなら、対象や適用条件を明確にし、買主の了承を得ることが大切です。
撤去時に床や壁を傷つける恐れもあるため、取り外し作業は専門業者に相談しておきましょう。

買主クレームの防止

引渡した物件が契約内容と違えば、売主が契約不適合責任を問われることがあります。
撤去するはずの荷物が残れば片づけを求められ、状況次第で代金減額や損害賠償、契約解除につながる恐れもあるでしょう。
そのため、現況有姿との記載だけで済ませず、残す物や処分担当、費用負担を書面にすることが重要です。
また、荷物の下に床の傷みや雨漏り跡が隠れていることもあり、片づけ後の確認が欠かせません。
見つかった不具合は物件状況等報告書などに記載し、把握している事実を買主へ伝えてください。
人の死に伴う特殊清掃の履歴など告知に迷う事情は、不動産会社に相談して説明内容を整理しましょう。

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残置物を残したままスムーズに売却する実践法

ここまで残置物によるトラブルを解説しましたが、処分せずに手放す方法もおさえておきましょう。
最後に、残置物を残したままでも売却できる具体的な方法について解説していきます。

買取業者へ売却する

買取は不動産会社が物件を直接購入する方法で、家財を残したまま売却できる場合があります。
まずは現地査定で荷物の量や搬出経路を確認してもらい、何を残せるかと処分費用の扱いを相談しましょう。
処分費は1LDK～2DKで10万円～20万円、3LDK～4LDKで20万円～50万円程度が目安で、物量などで変わります。
そのため、買取価格への撤去費の反映を確かめ、仲介で売る場合の手取り額とも比較すると安心です。
価格に納得できたら、残す家財の一覧と処分を担当する側を契約書に明記しましょう。
引渡し後に荷物の扱いでもめないよう、鍵を渡す日程まで確認しておきましょう。

仲介売却での交渉術

仲介売却で残置物を残す場合、購入希望者に品物の種類と量を伝えることが大切です。
撤去費の見積もりを用意し、売主と買主のどちらが処分を担うのか、価格に反映するかを話し合いましょう。
さらに、残す物の一覧と室内写真を契約書に添付すれば、対象を互いに確認しやすくなります。
たとえば、一覧の家財を買主が引き継ぎ、引渡し後の撤去や処分を買主負担とする条項も考えられるでしょう。
所有権が移る時期や売主が撤去しない範囲についても、文章で明確にしておく必要があります。
ただし、この合意だけで建物の不具合に関する責任まで免れるとは限らず、契約内容は不動産会社と確認しましょう。

柔軟な解決策の活用

自治体には空き家の家財処分を支援する制度もあるため、作業前に対象条件を調べてみましょう。
補助額や申請期限は地域で異なり、空き家バンクへの登録が必要な制度もあるので注意が必要です。
また、業者へ依頼する際は市町村の許可または委託を受けているか確かめ、搬出範囲と料金の見積もりを取りましょう。
売却後も同じ家に住みたい方には、売却と同時に借り直すリースバックという選択肢もあります。
この方法なら引っ越さず家財を使い続けられますが、家賃や賃貸借の期間を確かめることが大切です。
将来の退去時に荷物を残せるとは限らないため、処分する人と費用負担を契約書で決めておきましょう。

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まとめ

不動産売却時の残置物は売主が処分するのが基本であり、引渡しの1か月から2か月前を目安に計画的に仕分けや業者への手配を進める必要があります。
約束した荷物が残っていると損害賠償や契約解除などの深刻なトラブルに発展する恐れがあるため、買主との事前の条件確認や合意内容の書面化が不可欠です。
処分が難しい場合は、不動産買取の利用や仲介での交渉、自治体の補助金やリースバックの活用を検討することで、家財を残したままでもスムーズに売却できるでしょう。