競売物件を購入するメリット・デメリットは？競売物件の特徴も解説！

自宅の購入を検討している方のなかには、価格の安さから競売物件に興味を持つ方もいらっしゃるでしょう。
確かに競売物件は市場価格より安く取得できる可能性が高く、予算が少ない場合には魅力的な選択肢です。
しかし競売物件ならではのデメリットも存在するため、事前にリスクを理解したうえで検討する必要があります。
そこで今回は、競売物件とはなにかという基本から、競売物件を購入するメリットとデメリットまで解説します。

マイホーム購入における選択肢のひとつ！競売物件とは

「競売」という言葉を聞いたことはあっても、実際にどのような流れで住宅が競売にかけられるのか、詳しくご存じない方も多いでしょう。
ここではまず、競売物件の概要と特徴について解説します。

競売物件とは

競売物件とは、住宅ローンを滞納した結果、金融機関によって差し押さえられ、裁判所を通じて売却される不動産のことです。
住宅ローンを契約する際には、万一返済ができなくなった場合に備え、金融機関は物件に「抵当権」を設定します。
抵当権とは、返済不能時に債権者が物件を強制的に売却し、貸し付けた資金を回収する権利です。
この抵当権を行使して裁判所が強制的に売却する物件が、いわゆる競売物件です。
住宅ローンが支払えなくなった場合には、任意売却（債権者の承諾を得て市場で売却する方法）を選択できることもあります。
しかし、任意売却は必ずしも早期に買主が見つかるわけではなく、長引くと滞納状態が続き、最終的に競売にかけられてしまうケースがあります。
競売物件の情報はインターネットなどで一般公開されており、個人・法人・外国人を問わず、どなたでも入札が可能です。

競売物件でも住宅ローンは利用できるのか

不動産購入時、多くの人が住宅ローンを利用しますが、競売物件でも組める場合があります。
ただし、すべての金融機関が対応しているわけではなく、競売物件という特性から融資に慎重な傾向があります。
なぜなら競売物件は必ず落札できるとは限らず、また事前に物件の詳細な状態を確認できないためです。
金融機関としては、担保価値や返済リスクを十分に把握できないため、融資をためらう場合があります。
とくに土地のみの競売物件は、建物がない分担保価値が低く評価されやすく、融資に消極的な金融機関も少なくありません。

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競売物件を購入するメリット

続いて競売物件を購入するメリットについて解説します。

メリット①価格が安い

競売物件の最大の魅力は、なんといっても価格の安さです。
地域や物件の状態によって差はありますが、一般的には市場相場の6〜7割程度で落札できることが多いといわれています。
たとえば市場相場が3,000万円の物件であれば、1,800万円〜2,100万円前後で手に入る可能性があります。
価格が安い理由は、通常の不動産売買と異なり、買主にとっていくつかの制約やリスクがあるためです。
具体的には、事前に室内を内覧できない、瑕疵（欠陥）があっても売主による修繕や保証がないといった点が挙げられます。
これらは買主にとってリスクとなるため、競売物件は市場価格よりも安い価格で取引されるのが一般的です。
そのため、通常では予算的に手が届かない広い土地や好立地の家でも、競売物件なら購入できる可能性があります。

メリット②手続きが簡単

通常の不動産取引では、売主・買主・不動産会社の3者が関わり、売買契約の締結や決済の立ち会いが必要です。
また、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、3万円〜9万円ほどの司法書士費用がかかります。
一方、競売物件の場合はこれらの手続きをすべて裁判所が進めてくれます。
決済や登記の立ち会いも不要で、裁判所書記官の権限で所有権が移転されるため、司法書士費用も発生しません。
結果として、手続きの煩雑さや時間的負担が大きく軽減されるというメリットがあります。

メリット③多様な物件がある

競売市場には、一般の不動産市場ではあまり見られない珍しい物件が多く出回ります。
たとえば、特殊な形状をした土地や都心から離れた広大な農地、市場には出にくい法人所有の不動産などです。
こうした物件は通常の仲介ルートではなかなか出会えないため、珍しい立地や用途の不動産を探している方にとっては大きなチャンスです。
とくに投資用物件や事業用地を探している場合、競売物件は選択肢の幅を広げられる可能性があります。

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競売物件を購入するデメリット

安い、珍しい物件に出会えるといったメリットがある一方で、競売物件にはデメリットも存在します。
後悔しないためには、メリットだけでなくデメリットや注意点も理解したうえで検討することが大切です。
最後に、競売物件を購入するデメリットを確認しておきましょう。

デメリット①内覧ができない

一般的な不動産の購入では、契約前に室内を見学し、間取りや設備の状態、日当たり、騒音などを直接確認できます。
気になる点があれば、その場で所有者や不動産会社に質問することも可能です。
しかし競売物件の場合、内覧の機会は一切なく、元の所有者から物件の状態や修繕履歴などの説明を受けることもできません。
競売物件の情報は、裁判所が作成する「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3つの書類、いわゆる3点セットから得ることになります。
物件明細書には賃借権や抵当権などの権利関係、現況調査報告書には建物や土地の使用状況、評価書には周辺環境や評価額、不動産の図面などが記載されます。
これらは最高裁判所が運営する「BIT不動産競売物件情報サイト」からも確認可能です。
しかし、裁判所が定めた範囲の情報しか記載されないため、購入後に問題が発覚する可能性もあります。
こうしたリスクを少しでも減らすためには、可能な限り現地を訪れて建物の外観や周辺環境、生活利便性などを確認することが重要です。

デメリット②引き渡し義務がない

競売物件のデメリットのひとつが、売主がいないため引き渡し義務がないことです。
通常の不動産売買では、売主が立ち退きや境界確定などをおこない、空き家の状態で引き渡します。
しかし競売の場合、裁判所がおこなうのは所有権の移転までで、その後の明け渡しや境界確定は購入者自身が対応しなければなりません。
もし居住者がいる場合は、別途明け渡し請求の手続きが必要となるため、時間や費用がかかる可能性があります。

デメリット③契約不適合責任がない

一般的な不動産売買では、契約書に記載のない不具合や欠陥が後から見つかった場合、売主が一定期間その責任を負う「契約不適合責任」が適用されます。
たとえば雨漏りやシロアリ被害、給排水設備の故障といった問題が購入後に発覚した場合でも、買主は売主に修繕や損害賠償を求めることができます。
しかし、競売物件の場合は売主が存在しないため、このようなアフター保証は一切ありません。
引き渡し後に建物の老朽化、配管の破損、地盤沈下、カビや害虫被害などが見つかっても、修繕費用はすべて買主の自己負担となります。
さらに、競売物件は事前に室内を内覧できないケースがほとんどで、購入前に不具合の有無を完全に把握することが困難です。
そのため、購入後に想定外の高額な修繕費がかかるリスクがあることを理解し、予算には余裕を持たせることが重要です。

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まとめ

競売物件のメリットは、市場価格より安く購入でき、手続きも簡単で珍しい物件に出会える可能性があることです。
しかし事前内覧ができず、物件の詳細は裁判所の資料のみで判断するため、購入後に不具合が判明する恐れがあります。
競売物件を購入するかどうかは、価格面の魅力とリスクを天秤にかけ、総合的に判断することが大切です。