別荘にかかる「固定資産税」はいくら？計算方法や節税のポイントをご紹介

すでにマイホームを所有している場合と同様に、別荘用の不動産には固定資産税がかかります。
しかし居住用と別荘用では使用目的だけでなく、適用される税制も異なるため、実際にどの程度の固定資産税がかかるのか、気になるのではないでしょうか？
実は別荘にかかる固定資産税は、ある違いを意識することで抑えられる可能性があります。
そこでこの記事では別荘にかかる固定資産税の計算方法と、その節税のポイントをご紹介いたします。
リゾート土地や別荘の購入をお考えの方は、ぜひご参考になさってください。

別荘にかかる固定資産税の「計算方法」

まずは別荘を所有することで発生する固定資産税の計算方法を解説していきますが、その前に固定資産税とはどのような税金か、確認しておきましょう。

そもそも固定資産税とは？

固定資産税とは「毎年1月1日時点で不動産を所有している者に課される税金」です。
そのため居住用のマイホームであろうと別荘であろうと、不動産を所有している限りは支払う義務があります。
固定資産税の納付先は、その不動産がある市町村です。
毎年6月頃になると税務署から送られてくる1年分の納付書に金額が記載されており、それを使うことで納付できます。
具体的な納付期限は自治体によって異なりますが、基本的には1年間を4回に分けた納付期限が設定されており、一括ではなく分けて納付することも可能です。
またその不動産が都市計画法で定められた市街化区域内にある場合は、都市計画税もかかる場合があるため、事前に確認しておきましょう。

固定資産税の計算方法

以上のように、固定資産税の金額は納付書に記載されており、納付するだけであれば計算する必要はありません。
しかし別荘のように、これから購入する不動産にどの程度の固定資産税がかかるか知りたい場合もあるでしょう。
そのような場合、別荘の固定資産税は、一般的な固定資産税と同様の計算方法で求めることができます。

固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4%（標準税率）
このように、固定資産税額は「固定資産税評価額」に標準税率である1.4%をかけることで計算できます。
このうち固定資産税評価額とは、各市町村によって定められた不動産の価値を表す価額です。
基本的には役所にある固定資産課税台帳、もしくは納税通知書に添付されている課税証明書から確認できます。
また標準税率は自治体によって異なる場合があるため、各自治体のホームページや窓口で実際の税率を確認しておきましょう。

購入前の不動産で固定資産税を計算する方法

先述したとおり、固定資産税は固定資産税評価額と標準税率を用いることで計算できます。
ただし購入前の物件の場合、まだその不動産の所有者ではないため、課税証明書で固定資産税評価額を確認することはできません。
また役所の固定資産課税台帳で調べる場合も、所有者の委任状がなければ調べられないので、場合によっては確認が難しい場合もあるでしょう。
そのような場合、土地・建物ともに以下のように目安で計算するのが一般的です。

●土地の固定資産税評価額：公示地価×70%
●建物の固定資産税評価額：建物部分の価格×70%

なぜこのような目安になるのでしょうか？
それは固定資産税評価額が自治体によって3年に1回評価替えがおこなわれており、時価の7割程度になることを目安に定められているからです。
たとえば2,000万円の別荘を購入する場合、固定資産税評価額の目安は以下のようになります。

2,000万円×70%＝1,400万円
これに標準税率の1.4%をかけると、固定資産税額も以下のとおりに計算できます。

1,400万円×1.4%＝19.6万円
つまり2,000万円の別荘の場合、19.6万円が年間でかかる固定資産税の目安になるといえるでしょう。

別荘とセカンドハウスの「違い」とは？固定資産税への影響は？

上記のように、固定資産税は少なからずかかるものです。
とくに別荘は居住用よりも利用頻度が低くなるため、できるだけ固定資産税を抑えたいものですよね。
そこで次に固定資産税の節税方法をご紹介いたしますが、その前に把握しておきたいことがあります。
それが別荘とセカンドハウスの違いです。
2つの違いが、固定資産税を抑えられるかどうかに大きく関わってきます。
ここでは別荘とセカンドハウス、それぞれの定義と違いを解説いたします。

別荘の定義

実は別荘の定義は、地方税法施行令によって定められています。
別荘とは「日常生活の用に供しないものとして総務省令で定める家屋又はその部分のうち専ら保養の用に供するもの」。
つまり別荘はメインで住むことはなく、あくまでも保養のために所有する不動産だと定義されています。
そのため税制上は贅沢品の扱いになっており、通常の住宅よりも豪華な設備を有している物件が別荘だと認められるケースも多いです。

セカンドハウスの定義

一方でセカンドハウスは、別荘とは異なり明確な定義はありません。
しかし一般的には「月に一度は住居として利用するかどうか」を基準に、セカンドハウスと認められることが多いです。
イメージとしては、週末のみ訪れる郊外の住宅や、地方にある二拠点生活のための住宅などが該当します。
また遠距離通勤者が平日の通勤のために勤務地近くに取得した不動産も、要件を満たしているといえます。
要するに、居住ではなく保養のための住宅は別荘、定期的な居住のための住宅はセカンドハウスだと区別することが可能です。

別荘にかかる固定資産税の「節税方法」とは？

別荘とセカンドハウスの違いが理解できたところで、ここからは固定資産税の節税方法を解説いたします。

セカンドハウスには固定資産税の優遇措置がある

しかしなぜ、別荘とセカンドハウスの違いが重要なのでしょうか？
その理由は、別荘とセカンドハウスでは適用される税制が異なるからです。
先述したとおり、セカンドハウスは居住目的で使用するため、生活に必要な財産として認められています。
一方で別荘は、先述したように生活に必要な財産ではなく贅沢品です。
そのためセカンドハウスには別荘にはない固定資産税の優遇措置が存在します。
具体的には、以下のように固定資産税額の減額がおこなわれます。

●固定資産税：200㎡以下の部分 6分の1／200㎡超の部分 3分の1
●都市計画税：200㎡以下の部分 3分の1／200㎡超の部分 3分の2

まず土地の固定資産税は、面積が200㎡以下の部分は6分の1に、200㎡を超えた部分は3分の1に減額されます。
また市街化区域内にある場合の都市計画税も減額され、200㎡以下の部分は3分の1に、200㎡超の部分は3分の2になります。
さらに固定資産税だけでなく、不動産取得税の優遇措置などもあるため、税負担を大きく減らすことができるでしょう。

別荘ではなくセカンドハウスに認定される方法

以上のようなセカンドハウスの優遇措置を受けるためには、自治体からセカンドハウスであると認定してもらう必要があります。
ではどのようにすれば、別荘ではなくセカンドハウスとして認められるのでしょうか？
基本的には、先ほどご紹介したセカンドハウスの定義に当てはまっていれば、認められるケースが多いです。
ただし細かい条件は自治体によって異なるため、必ず認定されるとはいえません。
そのためセカンドハウスの優遇措置を適用したい場合は、まずは自治体へ認定要件を確認しましょう。
要件を満たしていることが確認できたら、月に1回以上の利用があることを証明できる書類や、利用状況に関する申告書を揃えて、自治体に提出します。
また申請は所有者が変わった翌年の1月31日までに済まさなければならないケースが多いため、申請期限にも注意しましょう。
ただしこれらの手続き方法や申請期限も自治体によって異なるので、認定要件を確認する際にこれらも同時に確認しておくと後の流れがスムーズです。

まとめ

別荘にかかる固定資産税は、公示地価や価格をもとに目安として計算することができます。
また別荘ではなくセカンドハウスとして認められると、別荘にはない固定資産税の優遇措置を受けられます。
細かい費用を抑えて別荘を手に入れたい方は、セカンドハウスとしての認定も視野に、別荘の購入を進めると良いでしょう。