「貸別荘の経営」は本当に儲かる？メリット・デメリット・注意点をご紹介

別荘を自分のために所有するだけでなく「貸別荘」として貸し出して、収益も上げようとお考えの方も多いのではないでしょうか？
一見すると上手な使い方に見える貸別荘ですが、実はさまざまなデメリットや注意点が存在します。
しっかりと向き不向きを把握したうえで運営しなければ、収益が上がらず、思わぬ不便を被ることにも繋がりかねません。
そこでこの記事では貸別荘の経営をお考えの方に向けて、そのメリットとデメリット、注意点をご紹介いたします。

貸別荘を経営する「メリット」とは？

まずは貸別荘を経営するとどんなメリットがあるのか、見ていきましょう。

貸別荘経営のメリット①：使わない期間に収益を得られる

貸別荘として経営するいちばんのメリットは、自分が別荘を使っていない間は貸し出して、収益を得られることです。
そもそも別荘はそれほど頻繁に利用するものではなく、自分で利用していない期間のほうが長くなることも珍しくありません。
また別荘は使用している間には電気・ガス・上下水道料金がかかり、使用していない間も管理費や税金などの費用が発生します。
しかし自己利用していない間は貸別荘として経営すれば、別荘を有効活用しつつ収益を得ることができます。
さらにその収益を用いて維持管理費用を支払うこともできるので、別荘を安定して所有し続けられるでしょう。

貸別荘経営のメリット②：別荘の状態と資産価値を維持できる

長期間にわたって使用されていない物件は、人の出入りが少なく、換気や通水がおこなわれないため、通常よりも速いスピードで建物の劣化が進んでしまいます。
そのため1年に数回程度しか使用しない別荘の場合、定期的な管理をおこなわなければ状態が悪くなる可能性が高いです。
また劣化が進んだ別荘は、資産価値も減少してしまうため、今後の活用も難しくなってしまうでしょう。
しかし貸別荘として経営すれば、ゲストが別荘を使用することで自然に換気や通水がおこなわれます。
くわえて宿泊の前後には管理会社に清掃に入ってもらう必要もあるので、自然と良い状態を保つことができます。
別荘の状態が良ければ、資産価値も落ちづらいため、長期的な経営・所有が可能になるでしょう。

貸別荘経営のメリット③：利回りが高い

別荘を貸し出す選択肢としては、マンスリーの賃貸物件として貸し出す方法もあります。
しかしマンスリーの場合、一定期間を定額で賃貸するため、収益が上振れすることが少ないです。
一方で貸別荘として貸し出す場合、宿泊日を小分けにするため、収益が少なくなる可能性もありますが、反対に収益が大きく上がることもあります。
そのため一般的には、貸別荘のほうが利回りが高くなる可能性が高いといえるでしょう。

貸別荘を経営する「デメリット」とは？

以上のように、貸別荘には使っていない期間の別荘を有効活用し、収益を上げつつ維持管理もおこなえるメリットがあることが分かりました。
では反対に、デメリットとしてはどのような点が挙げられるのでしょうか？
ここからは貸別荘を経営するデメリットをご紹介いたします。

貸別荘経営のデメリット①：さまざまな手続きや費用が必要

貸別荘は、別荘を持っていればすぐさま始められるわけではありません。
そもそも貸別荘を経営するには、行政に旅館業許可の取得を申請する必要があります。
しかし申請手続きには専門的な内容も多く、知識がない方では難しい場合も多いです。
そのため基本的には専門家に費用を支払って、手続きを依頼しなければならないでしょう。
また第三者に貸し出すにあたって不足している設備があったり、誘導灯や消防設備の設置が必要な場合は、それらのリフォーム費用も必要です。

貸別荘経営のデメリット②：集客や宿泊客の対応に手間がかかる

また貸別荘を収益化して経営していくには、一定以上の集客が必要不可欠です。
そのため経営を始める前に、その別荘があるエリアの稼働率や宿泊者の客層などを事前に調査しておく必要があります。
調査結果をもとに、掲載する媒体やプランを決めていきますが、これには少なくない手間がかかります。
とくに市街地からのアクセスが良くない貸別荘の場合、インターネットやSNSでの集客も重要になるため、個人ですべておこなうのは難しい場合も多いでしょう。
さらに集客の問題がクリアできても、次は宿泊客の対応にも手間がかかります。
予約時のゲストとのやりとりだけでなく、トラブルへの対応や宿泊前後の清掃もしなければなりません。
これらの業務は運営代行会社や管理会社に依頼することも可能ですが、当然依頼には費用がかかるため、コストも考慮したうえで依頼する必要があります。

貸別荘経営のデメリット③：自己利用が制限される

貸別荘は一般的な宿泊施設と同様に、ゴールデンウィークやお盆休み、年末年始などのハイシーズンに需要が高まります。
また需要が高い時期は宿泊料も高く設定しやすいため、ハイシーズンにできるだけ集客をおこなうことで、利益を上げられるでしょう。
しかし多くの人々が休暇を取るハイシーズンは、オーナー自身の休暇と被る可能性も高いです。
収益性を重視する場合、オーナーの自己利用を制限しなければならない場合もある点は理解しておきましょう。

貸別荘を経営する場合の「注意点」とは？

以上が貸別荘を経営する際のメリットとデメリットになりますが、実際に経営を始めるにはさらに注意すべきポイントがいくつもあります。
ここからは貸別荘を経営する場合に注意すべきポイントをご紹介いたします。

貸別荘経営の注意点①：営業が禁止されている場合がある

多くの別荘地には、静かで落ち着いた住環境を維持できるよう、その土地でのルールを決めた「分譲規約」があります。
分譲規約にはさまざまなルールが盛り込まれていますが、そのなかで民泊や貸別荘の営業が禁止されている別荘地も少なくありません。
たとえば古くから別荘地として知られる長野県軽井沢町では、自然を保護し秩序のあるまちづくりをするため、民泊の営業を禁止しています。
なぜなら貸別荘があると、不特定多数の人間が出入りすることになり、環境や治安の悪化が懸念されるためです。
貸別荘の経営を検討する場合は、事前に分譲規約を確認したうえで、購入するかどうかを検討しましょう。

貸別荘経営の注意点②：営業許可が認められない場合がある

また貸別荘が可能な場所であっても、営業ができない場合があります。
それは旅館業法の基準を満たしておらず、営業許可が下りない場合です。
具体的には、別荘の構造や設備が政令で定める基準に適合していない場合には、営業許可が認められません。
くわえて別荘の場所が公衆衛生上、不適当な場所にある場合、施設の周囲およそ100m以内に学校・児童福祉施設・図書館などがある場合も該当します。
さらに申請者に前科がある場合も認められないため、注意しましょう。

貸別荘経営の注意点③：清掃スタッフの確保が難しい立地もある

先述したように、貸別荘の清掃をはじめとした管理は、管理会社に依頼して代行してもらうケースが多いです。
しかしあまり有名ではない別荘地の場合、そのようなサービスをおこなっている管理会社が存在しない場合もあります。
そうなると清掃してくれるスタッフを見つける必要がありますが、市街地から離れた別荘地だと住人も少なく、確保が難しいです。
そのため別荘の場所によっては、清掃スタッフの採用に力を入れる必要がある点にも注意しておきましょう。

まとめ

自分が使っていない間の別荘は、貸別荘として有効活用することで、収益を上げたり維持管理をおこなうことができます。
一方で営業を始める際にはさまざまな手続きや費用、宿泊客への対応や清掃も必要になるほか、繁忙期は自己利用が制限される可能性もあります。
また実際に貸別荘として経営していく場合も、別荘の場所によっては貸別荘としての営業が許可されていない場合や、清掃スタッフの確保が難しい場合もあるので、注意しましょう。