マイホームの買い替えタイミングは？残ったローンの扱いやメリットも解説

マイホームを買い替えたくても、住宅ローン残債や年収に見合う住宅価格などわからないことも多く、不安に思うこともあるでしょう。
完済前の住宅ローンへの対応や、年収別に見るマイホームの購入価格などを把握すると、不安払しょくにつながります。
今回はマイホームを買い替える場合に住宅ローン残債があるケースの対応、買い換えのメリット、年収で見るマイホームの購入価格を解説します。

マイホーム買い替えのタイミングで残ったローンはどうする？

住宅ローン完済前のタイミングでマイホームを買い替えるには、慎重に手続きを進める必要があります。

資金計画を立てる

住宅ローンの完済前にマイホームを買い替える場合、状況を踏まえて資金計画を立てることが大切です。
住宅ローン残債と自己資金の関係によってマイホームを買い替える方法が変わるため、まずは現在の状況が以下の項目のうちどれに当てはまるか確認しましょう。
手持ちの資金では住宅ローン残債を全額返済できない、あるいは新規ローンを組みにくい状況にあるケースでは、売却先行での買い替えがおすすめです。
住宅ローンの完済が可能で、なおかつマイホームの買い替え資金に余裕があるなら、購入先行での買い替えでも問題ありません。

売却先行によるマイホームの買い替え方

売却先行とは、現在のマイホームを先に売却し、売却代金を住宅ローンの返済もしくは新たなマイホームの購入資金に充てる買い替え方法です。
マイホームの売却と購入のタイミングを合わせる点に注意が必要ですが、自己資金が不足している場合は売却先行での買い替えが適しているでしょう。
売却先行ではまず自宅の査定額を確認し、住宅ローン残債のうち返済可能な金額とマイホームの購入費用に充てられる金額を求め、予算を出します。
資金計画を立てたのち売却活動とマイホーム探しを同時期にスタートさせ、自宅の売買契約成立とマイホームの購入が同じタイミングになるよう調整しながら手続きを進めます。
なお、売却先行でのマイホームの買い替え方としては、自宅の売却前に購入するマイホームを決めておき、売却代金の受け取り後すぐに購入代金を支払える状態が理想的です。
購入したいマイホームが見つかった一方で自宅の売却先が見つからないなど、売却と購入のタイミングにズレが生じるなら、不動産会社による買取を検討してみてください。

購入先行によるマイホームの買い替え方

購入先行とは、新たな生活拠点となるマイホームを先に購入し、自宅の売却を後回しにする買い替え方法です。
預金で住宅ローン残債を一括返済できるなど、自己資金に余裕がある方向けの買い替え方法と言えます。
自己資金を住宅ローン残債の全額返済に充て、さらにマイホームの購入価格も自己資金でまかなえる方は、購入先行による買い替えが向いているでしょう。

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必要なタイミングでマイホームを買い替えるメリット

適切なタイミングにおけるマイホームの買い替えには、さまざまなメリットがあります。

メリット1．ライフスタイルの変化に合わせた住まいを選べる

マイホームの買い替えにおいて、家族構成やライフスタイルの変化に応じて快適な住まいを探せる点は大きなメリットと言えます。
たとえば、子どもが成長したタイミングで広い間取りのマイホームに買い替えたのち、独立後には二人暮らし向けのコンパクトな間取りへの住み替えが可能です。
転職や勤務形態の変化などにより在宅での勤務が増加した場合は、仕事部屋を設けられる間取りのマイホームに買い替えれば、快適な環境で仕事ができるでしょう。
また、年齢を重ねたタイミングでは、平屋や1階のお部屋などバリアフリー設計の住宅に買い替えておくと老後の生活も安心です。

メリット2．抵当権があってもマイホームを売却できる

条件付きではあるものの、マイホームの買い替えは抵当権が付いた状態でも売却可能です。
抵当権とは、住宅ローンの契約時、マイホームなど担保に入れる資産に対して設定する権利を指します。
基本的に住宅ローン残債がある状態では抵当権を抹消できず、抵当権付きのマイホームは売却できません。
しかし、残債を新たなマイホームの購入時に契約した住宅ローンとまとめられれば、抵当権を抹消せずとも売却できるため、抵当権が付いた状態でも買い替えが可能です。

メリット3．マイホームの資産価値を向上できる

マイホームの買い替えには、資産価値を向上させられるメリットがあります。
住宅は基本的に築年数の経過とともに資産価値が下がる一方、築年数が浅い住宅は住宅設備や建築基準などが新しく、資産価値は比較的高いです。
また交通の便が良い立地や、再開発が進むエリアの住宅にマイホームを買い替えると、将来的な資産価値の向上が期待できます。
資産価値を重視する方なら、築年数が経過したタイミングでマイホームを買い替えることをおすすめします。

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年収からマイホームを買い替えるタイミングと借入可能額の目安

マイホームを買い替えるにあたり、住宅を購入するタイミングに影響を与えるのが年収です。
マイホーム買い替えの前に、年収と購入可能な住宅の関係性を確認しましょう。

年収から見るマイホーム購入価格の目安

マイホームの購入価格は、一般的に年収の5倍が目安とされています。
これは、住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）が年収の5倍にあたる金額を融資限度額としていたことに由来します。
なお、マイホームの購入金額は物件そのものの価格ではなく、金融機関から借り入れ可能な金額としての意味合いが強いです。
つまり、マイホームの購入に充てられる金額は、自己資金から支払える金額（頭金）と金融機関から借り入れられる金額（借入可能額）の合計金額と考えられます。

借入可能額は年収とのバランスを考慮して判断する

住宅ローンの借り入れ可能額は、1年あたりの返済額を参考に決めると良いでしょう。
年間のローン返済額は年収の4分の1、25％以内に設定するのが適切とされています。
なお、住宅ローン保証料をはじめ、登記費用や仲介手数料など諸費用のほか、頭金として支払える金額によっても買い替えられる住宅の購入金額には違いが生じるものです。
マイホームの買い替えを検討するなら、住宅の価格と諸費用から購入価格を算出し、検討し始めたタイミングの年収とのバランスを考慮して借入限度額を決めると良いです。
頭金として支払い可能な金額もシミュレーションしておくと、より具体的にマイホームの買い替えを想像しやすくなります。

頭金の決定には慎重さが必要

住宅ローンの返済を楽にしたいからとの理由で貯蓄のほとんどを頭金として支払うのは避けましょう。
病気により休職あるいは景気悪化が災いしてリストラに遭うなど、現在の年収がキープできなくなるリスクは誰しもあるものです。
マイホームを買い替えるにあたり頭金を検討するなら、万が一の事態に備えて予備の生活費や貯蓄には手を付けず、手元に残したうえで資金計画を立ててみてください。
予備の生活費は、会社勤めの方は少なくとも3か月分、半年程度生活できる費用を準備すると良いでしょう。
自営業やフリーランス、派遣社員の方は、1年生活できるぶんの費用が手元にあることが望ましいです。

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まとめ

マイホームの買い替えにはライフスタイルに合わせて住み替えられるなど、さまざまなメリットがあります。
住宅ローン完済前にマイホームを買い替えるなら、資金計画を立てて売却と購入のタイミングを決めましょう。
借入可能額を年収の25％以内に抑えることも、マイホームを買い替えるうえでは重要なポイントです。